Zakup nieruchomości w Hiszpanii: kompletny przewodnik

Klimat, styl życia, kultura i spokojniejsze tempo życia to tylko niektóre z powodów, dla których tak wiele osób każdego roku decyduje się na zakup nieruchomości w Hiszpanii.

Hiszpański rynek nieruchomości znacznie zmienił się na przestrzeni lat. Ochrona kupujących została wzmocniona, ramy prawne są obecnie znacznie solidniejsze, a kupujący mają dziś dostęp do znacznie większej ilości informacji i profesjonalnego wsparcia podczas całego procesu zakupu. Dzięki odpowiedniemu doradztwu i niezależnej obsłudze prawnej zakup nieruchomości w Hiszpanii może być bezpiecznym, prostym i ekscytującym doświadczeniem.

Ten przewodnik jest przeznaczony dla wszystkich osób rozważających zakup nieruchomości w Hiszpanii. Przeprowadzi Cię krok po kroku przez proces zakupu i pomoże zrozumieć, czego możesz się spodziewać, na co zwrócić uwagę oraz jak podejść do zakupu z pewnością.

Spis treści

1. Od czego zacząć?
2. Wybór nieruchomości
3. Kredyty hipoteczne
4. Ile kosztuje zakup nieruchomości w Hiszpanii?
5. Wymiana walut, jeśli nie dysponujesz euro
6. Jak zorganizować oglądanie nieruchomości
7. Czego potrzebujesz, aby kupić nieruchomość w Hiszpanii
8. Prawnik
9. Co zrobić po wybraniu wymarzonego domu
10. Sprawdzenie nieruchomości
11. Upewnij się, że dokumentacja jest w porządku
12. Po zakupie
13. Podsumowanie

1. Od czego zacząć?

Wiele osób rozpoczyna poszukiwania nieruchomości w Hiszpanii podczas wakacji w tym kraju. Być może odwiedzały już kilkakrotnie konkretny region i szczególnie go polubiły albo mają tam przyjaciół lub rodzinę.

Jeśli tak jest w Twoim przypadku, prawdopodobnie masz już dobre wyobrażenie o tym, gdzie rozpocząć poszukiwania. Dzięki internetowi dostępnych jest wiele źródeł umożliwiających wyszukiwanie nieruchomości online. Nic jednak nie zastąpi osobistego poznania okolicy. Jeśli masz rodzinę lub przyjaciół w Hiszpanii, jesteś w doskonałej sytuacji, aby poznać różne miejsca i obejrzeć interesujące nieruchomości.

W innych przypadkach kupujący mogą nie mieć szczególnego związku z konkretnym regionem, a jedynie ogólne pragnienie zakupu nieruchomości w ciepłym i słonecznym kraju. Hiszpania pozostaje bardzo popularnym wyborem wśród międzynarodowych nabywców. Dla Europejczyków jest blisko i oferuje przyjemny klimat. Dzięki różnorodności krajobrazów i stylów życia każdy może znaleźć tu coś dla siebie.

Dokładne rozeznanie jest niezbędne. Książki, źródła internetowe i portale nieruchomości mogą pomóc Ci rozpocząć poszukiwania, ale niezwykle przydatna jest również rozmowa z osobami, które znają daną okolicę i rozumieją proces zakupu. Zespół Silc Estates z przyjemnością udzieli Ci rzetelnych porad i szczegółowych informacji na temat regionów, w których działamy. Zachęcamy do kontaktu w razie jakichkolwiek pytań.

2. Wybór nieruchomości

Jednym z najważniejszych czynników przy podejmowaniu decyzji jest lokalizacja. Zanim zaczniesz oglądać nieruchomości, poświęć chwilę na odpowiedź na następujące pytania:

• Jaki jest mój główny powód zakupu nieruchomości w Hiszpanii i jak wpływa on na wybór najlepszej lokalizacji?
• Jakie są moje najważniejsze priorytety dotyczące lokalizacji i otoczenia?
• Czy wolę mieszkać na wsi, przy plaży, w pobliżu pola golfowego, na osiedlu mieszkaniowym czy w mieście?
• Czy ważne jest dla mnie życie w hiszpańskojęzycznej społeczności, czy wolę bardziej międzynarodowe lub turystyczne otoczenie?
• Jak mój styl życia i potrzeby mogą zmienić się w ciągu 10 lat?
• Czy potrzebuję w pobliżu konkretnych udogodnień, takich jak placówki medyczne lub supermarkety?
• Czy będę mieć samochód, czy wszystko powinno znajdować się w zasięgu spaceru?

Gdy masz już ogólne wyobrażenie o preferowanej okolicy, możesz zawęzić poszukiwania do określonych rodzajów nieruchomości.

Zadaj sobie następujące pytania:

• Czy szukam apartamentu czy domu?
• Czy wolę nieruchomość z rynku pierwotnego czy wtórnego?
• Jakie przestrzenie zewnętrzne są dla mnie ważne? Ogród, solarium czy basen?
• Ilu sypialni potrzebuję itd.?

Inne ważne kwestie to wielkość nieruchomości, liczba kondygnacji i jej położenie. Decyzja powinna uwzględniać zarówno cele krótkoterminowe, jak i plany długoterminowe. Na przykład osoby niebędące rezydentami powinny dokładnie przemyśleć kwestię utrzymania nieruchomości. Duża przestrzeń zewnętrzna lub prywatny basen wymagają całorocznej pielęgnacji, dlatego jeśli nie mieszkasz w Hiszpanii na stałe, może być konieczne zorganizowanie osoby, która zajmie się nimi podczas Twojej nieobecności.

Z drugiej strony, jeśli planujesz zostać stałym rezydentem teraz lub w przyszłości, możesz potrzebować więcej miejsca do przechowywania, większej części dziennej oraz być może garażu lub zadaszonego miejsca parkingowego.

Weź również pod uwagę najbliższe otoczenie. Czy lubisz mieć sympatycznych sąsiadów i aktywne życie towarzyskie wokół siebie, czy wolisz ciszę, spokój i prywatność?

3. Kredyty hipoteczne

Niezbędne jest obliczenie, na jaki zakup możesz sobie pozwolić, oraz zrozumienie, jaki rodzaj nieruchomości możesz realnie kupić w wybranej okolicy w ramach swojego budżetu. Jeśli planujesz sfinansować zakup kredytem hipotecznym lub innym kredytem, najlepiej sprawdzić tę możliwość na początku procesu. Dzięki temu będziesz mieć jaśniejsze pojęcie o swoim przedziale cenowym i będziesz mógł skoncentrować się na nieruchomościach, które rzeczywiście mieszczą się w Twoim budżecie.

Uwaga: jeśli kupujesz nieruchomość na etapie budowy, kredyt hipoteczny przeznaczony na sfinansowanie zakupu zostanie zwykle sformalizowany po zakończeniu budowy, gdy nieruchomość będzie gotowa do finalizacji transakcji. Kupujący powinni więc upewnić się, że dysponują wystarczającymi środkami na wszystkie płatności etapowe wymagane w trakcie budowy.

Uzyskanie kredytu hipotecznego w Hiszpanii

Ubieganie się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii wygląda podobnie jak w większości innych krajów. Banki zazwyczaj wymagają znacznego wkładu własnego oraz obszernej dokumentacji potwierdzającej stabilne dochody i zdolność do spłaty kredytu obecnie i w przyszłości.

Maksymalny okres kredytowania zależy od banku, wieku kredytobiorcy, jego dochodów, sytuacji finansowej oraz kryteriów kredytowych banku. Hiszpańskie przepisy wzmocniły ochronę kredytobiorców, wymagając przekazania odpowiedniej dokumentacji hipotecznej co najmniej 10 dni kalendarzowych przed podpisaniem umowy oraz zapewnienia kredytobiorcy indywidualnego wyjaśnienia przez notariusza przed podpisaniem aktu hipotecznego. Kupujący musi podpisać oświadczenie potwierdzające, że rozumie i akceptuje wszystkie warunki.

Etapy uzyskania kredytu hipotecznego:

• Określ kwotę, którą chcesz pożyczyć. Uwzględnij nie tylko miesięczne raty, ale także koszty początkowe i administracyjne.
• Porównaj oferty różnych banków lub pośredników hipotecznych.
• Upewnij się, że w pełni rozumiesz wszystkie warunki.
• Poproś o pisemną ofertę kredytu hipotecznego zawierającą wszystkie szczegóły finansowe i pełny projekt umowy.

Po zaakceptowaniu warunków kredytu:

• Bank przesyła dokumentację hipoteczną do wybranego przez Ciebie notariusza, aby można było przygotować akt hipoteczny.
• Akt hipoteczny jest podpisywany w tym samym czasie co akt własności.
• Po podpisaniu notariusz przesyła elektroniczną kopię dokumentów do Rejestru Nieruchomości.

Jeśli w przyszłości spłacisz kredyt hipoteczny w całości, hipoteka powinna zostać również formalnie wykreślona z Rejestru Nieruchomości. Możesz samodzielnie zorganizować formalności notarialne i rejestracyjne albo poprosić bank, aby zajął się nimi w Twoim imieniu.

Oprócz odsetek z kredytem hipotecznym mogą wiązać się inne koszty, zależnie od banku i warunków kredytu. Upewnij się, że znasz je z wyprzedzeniem.

Dokumenty wymagane przy kredycie hipotecznym:

• Stabilność zatrudnienia: potwierdzenie stałego zatrudnienia lub długoterminowych dochodów
• Dochody: aktualne paski wynagrodzeń lub inne potwierdzenie dochodów
• Sytuacja finansowa: informacje o wcześniejszych kredytach, zadłużeniu lub zaległościach, zwykle na podstawie dokumentacji bankowej
• Majątek: lista innych posiadanych nieruchomości lub inwestycji
• Poręczyciele: jeśli ktoś będzie współkredytobiorcą lub poręczycielem kredytu
• Dodatkowe zabezpieczenia: plany emerytalne, rachunki oszczędnościowe lub inne aktywa

Koszty związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego:

• Koszt wyceny nieruchomości
• Prowizje lub opłaty przygotowawcze, jeśli mają zastosowanie
• Opłaty za wcześniejszą spłatę lub anulowanie, jeśli mają zastosowanie
• Obowiązkowe ubezpieczenie, co najmniej ubezpieczenie od pożaru
• Powiązane produkty lub usługi bankowe, takie jak karty kredytowe lub opłaty za prowadzenie rachunku, jeśli mają zastosowanie

W Silc Estates współpracujemy z renomowanymi bankami, które mogą wesprzeć Cię w procesie uzyskania kredytu hipotecznego w Hiszpanii. Chętnie udzielimy wskazówek i pomożemy w koordynacji kontaktu z zaufanymi instytucjami finansowymi.

4. Ile kosztuje zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Przed rozpoczęciem poszukiwań nieruchomości należy dokładnie określić całkowity potrzebny budżet, uwzględniając nie tylko cenę zakupu, ale również związane z zakupem w Hiszpanii koszty prawne, podatkowe i administracyjne.

Szacunkowe koszty zakupu

Ogólnie zalecamy przeznaczenie około 14% ponad cenę nieruchomości na pokrycie wszystkich dodatkowych wydatków. Obejmują one:

Opłaty notarialne

Opłaty notarialne w Hiszpanii są regulowane prawnie i obliczane według oficjalnej taryfy. Ostateczna kwota zależy od wartości nieruchomości i stopnia złożoności aktu własności. Orientacyjnie, przy typowej nieruchomości mieszkalnej kupujący powinien przewidzieć około 600–1 200 € na opłaty notarialne, choć rzeczywista kwota może być wyższa lub niższa w zależności od konkretnej transakcji.

Opłaty Rejestru Nieruchomości

Hiszpański Rejestr Nieruchomości (Registro de la Propiedad) jest oficjalnym rejestrem chroniącym zarejestrowane prawa własności. Akt własności powinien zostać wpisany do właściwego Rejestru Nieruchomości. Opłaty są regulowane prawnie i obliczane na podstawie wartości nieruchomości oraz obowiązującej oficjalnej taryfy. Orientacyjnie, przy typowej nieruchomości mieszkalnej kupujący powinien przewidzieć około 400–1 000 € na opłaty rejestracyjne, choć rzeczywista kwota może być wyższa lub niższa w zależności od konkretnej transakcji.

Koszty dodatkowe

W zależności od indywidualnej sytuacji mogą pojawić się również inne wydatki. Na przykład jeśli wcześniej nie miałeś żadnych zobowiązań podatkowych w Hiszpanii, w związku z zakupem nieruchomości i odpowiednimi procedurami podatkowymi i administracyjnymi zazwyczaj będziesz musiał uzyskać numer NIE.

Jeśli nie możesz osobiście przebywać w Hiszpanii podczas ważnych etapów zakupu, możesz udzielić pełnomocnictwa zaufanemu przedstawicielowi, zwykle swojemu prawnikowi, aby mógł działać w Twoim imieniu, gdy będzie to konieczne.

Podatki związane z zakupem nieruchomości

Podatki różnią się w zależności od tego, czy kupujesz nieruchomość z rynku pierwotnego, czy wtórnego:

Nieruchomość z rynku pierwotnego 

IVA (VAT): 10% AJD (podatek od czynności prawnych): 1,4%* we Wspólnocie Walenckiej

Nieruchomość z rynku wtórnego 

ITP (podatek od przeniesienia własności): 9%* dla nieruchomości o wartości do 1 000 000 € włącznie oraz 11%* dla nieruchomości o wartości powyżej 1 000 000 € we Wspólnocie Walenckiej.

*Stawki te obowiązują we Wspólnocie Walenckiej w chwili przygotowania niniejszego przewodnika i mogą ulec zmianie. W innych regionach Hiszpanii mogą obowiązywać inne stawki.

Uwaga: jeśli sprzedający jest nierezydentem, kupujący ma obowiązek zatrzymać 3% ceny zakupu i wpłacić tę kwotę bezpośrednio do hiszpańskiego urzędu skarbowego jako zaliczkę na poczet ewentualnego podatku od zysku kapitałowego sprzedającego. Jeśli podatek nie będzie należny, sprzedający może następnie wystąpić o zwrot.

Podatek Plusvalía: co do zasady za zapłatę miejskiego podatku Plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) odpowiada sprzedający. Jeżeli jednak sprzedającym jest osoba fizyczna niebędąca rezydentem Hiszpanii, kupujący może być zobowiązany do zapłaty tego podatku jako podatnik zastępczy. Twój prawnik sprawdzi, czy podatek ma zastosowanie, i dopilnuje jego prawidłowego rozliczenia.

Koszty obsługi prawnej

Należy również uwzględnić koszty obsługi prawnej związanej z procesem zakupu. Ważne jest, aby Twoje interesy były odpowiednio reprezentowane. Niezależny prawnik zapewni doradztwo i poczucie bezpieczeństwa, przeprowadzając w Twoim imieniu niezbędne kontrole prawne podczas całego procesu zakupu. Upewnij się, że osoba, której powierzasz tę ważną transakcję, stawia Twoje interesy na pierwszym miejscu i nie pozostaje w konflikcie interesów z żadną z pozostałych stron. Jasna komunikacja z prawnikiem jest niezbędna, dlatego najlepiej wybrać osobę, która biegle posługuje się Twoim językiem i pracuje w szanowanej, godnej zaufania kancelarii specjalizującej się w hiszpańskim prawie nieruchomości.

Przed podjęciem dalszych kroków powinieneś otrzymać indywidualną, niezobowiązującą wycenę, aby znać koszty obsługi prawnej. Prawnik zazwyczaj zajmuje się również w Twoim imieniu rejestracją mediów oraz zmianą właściciela umów.

Podłączenie mediów i zmiana danych umów

• Nowe nieruchomości: ponosisz koszty podłączenia wody, energii elektrycznej i ewentualnie gazu. Koszty różnią się w zależności od lokalizacji.
• Nieruchomości z rynku wtórnego: ponosisz koszty przepisania istniejących umów na media na swoje nazwisko.

Uwzględnij również ewentualne koszty umeblowania lub remontu, jeśli nieruchomość jest nieumeblowana lub wymaga modernizacji.

Bieżące roczne koszty posiadania nieruchomości

Po zakupie nieruchomości należy liczyć się z kilkoma kosztami rocznymi.

IBI / SUMA (lokalny podatek od nieruchomości)

Jest to lokalny podatek oparty na wartości katastralnej nieruchomości, ustalanej przez lokalne władze. Osoba będąca właścicielem nieruchomości 1 stycznia danego roku jest prawnie zobowiązana do zapłaty IBI za ten rok.

Podatek dochodowy dla nierezydentów

Nawet jeśli nie wynajmujesz swojego domu, nierezydenci są zobowiązani do zapłaty podatku od przypisanego dochodu z drugiej nieruchomości.

• Podstawa opodatkowania: 1,1% wartości katastralnej, jeżeli wartość katastralna nieruchomości została zrewidowana, zmieniona lub ustalona w ramach odpowiedniej zbiorowej procedury wyceny i weszła w życie w danym roku podatkowym lub w ciągu poprzednich 10 lat podatkowych; w pozostałych przypadkach 2%.
• Stawka podatku: 19% dla rezydentów UE, Islandii, Norwegii i Liechtensteinu; 24% dla pozostałych.
• Termin: w przypadku dochodu przypisanego za 2026 rok i lata następne formularz Modelo 210 należy złożyć, a podatek zapłacić między 1 kwietnia a 31 grudnia następnego roku kalendarzowego. Twój prawnik lub przedstawiciel podatkowy może pomóc w tym zakresie.

Przykład:

Nieruchomość ma wartość katastralną, czyli wartość wykorzystywaną do celów podatkowych, a nie wartość rynkową, wynoszącą 54 000 €. Zakładając, że wartość katastralna została zrewidowana w odpowiednim 10-letnim okresie, a właściciel jest rezydentem UE, roczny podatek od przypisanego dochodu nierezydenta zostanie obliczony następująco:

Podstawa opodatkowania: 54 000 € × 1,1% = 594 €

Kwota do zapłaty: 594 € × 19% = 112,86 €

W przypadku dochodu przypisanego za 2026 rok i lata następne podatek ten należy zadeklarować i zapłacić między 1 kwietnia a 31 grudnia następnego roku kalendarzowego.

Opłaty wspólnotowe

Obowiązują, jeśli nieruchomość jest częścią kompleksu mieszkaniowego. Pokrywają między innymi:

• Utrzymanie basenu i ogrodów
• Energię elektryczną i wodę w częściach wspólnych
• Konserwację wind itd.

Media

Standardowe miesięczne lub dwumiesięczne koszty:

• Woda
• Energia elektryczna
• Gaz, jeśli dotyczy

Po obliczeniu całkowitego budżetu i bieżących kosztów oraz upewnieniu się, że inwestycja odpowiada Twojej sytuacji finansowej, możesz zrobić kolejny krok w kierunku posiadania wymarzonego domu w Hiszpanii.

5. Wymiana walut, jeśli nie dysponujesz euro

Przelewanie pieniędzy między krajami może być kosztowne, szczególnie gdy zakup nieruchomości wiąże się z dużymi kwotami. Kurs wymiany oferowany przez tradycyjny bank może zawierać marżę w stosunku do kursu rynkowego, a dodatkowo mogą występować opłaty za przelew, SWIFT lub banki pośredniczące. W zależności od banku, waluty i przelewanej kwoty koszty te mogą łącznie stanowić kilka procent wymienianej sumy.

Dlatego ważne jest, aby porównać nie tylko opłatę za przelew, lecz także oferowany kurs wymiany oraz wszelkie dodatkowe opłaty.

Specjalistyczna firma zajmująca się wymianą walut często może zaoferować korzystniejszy kurs i większą przejrzystość całkowitego kosztu transakcji. Niektórzy dostawcy korzystają również z lokalnych sieci bankowych, co może ograniczyć konieczność korzystania z tradycyjnych międzynarodowych przelewów SWIFT i związanych z nimi kosztów.

W Silc Estates współpracujemy z zaufanym partnerem specjalizującym się w wymianie walut, oferującym atrakcyjne kursy i niezawodną obsługę. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać więcej informacji lub bezpośrednie polecenie.

6. Jak zorganizować oglądanie nieruchomości

Możesz skontaktować się z Silc Estates pod adresem info@silcestates.com, aby umówić oglądanie nieruchomości w terminach dopasowanych do Twojego planu.

Jeśli masz już zaplanowany wyjazd do Hiszpanii, możemy skoordynować wizyty podczas Twojego pobytu. Oferujemy również wirtualne prezentacje przez wideorozmowę. Dzięki temu możesz zobaczyć nieruchomości, poznać okolicę i zadawać pytania bez wychodzenia z domu.

Jesteśmy gotowi pokazać Ci tyle nieruchomości, ile potrzebujesz, wirtualnie lub osobiście, aż będziesz całkowicie pewny swojego wyboru.

Organizujemy również wizyty inspekcyjne. Są to krótkie, ukierunkowane wyjazdy do Hiszpanii, zwykle trwające 2 lub 3 dni, podczas których możesz zobaczyć nieruchomości i okolice, które najbardziej Cię interesują. Jeśli kupisz nieruchomość za naszym pośrednictwem, zwrócimy część kosztów podróży i zakwaterowania. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać więcej informacji. Do zwrotu kosztów wymagane będzie potwierdzenie płatności.

7. Czego potrzebujesz, aby kupić nieruchomość w Hiszpanii

Do zakupu nieruchomości w Hiszpanii potrzebujesz:

• Ważnego paszportu lub, w stosownych przypadkach, krajowego dowodu tożsamości państwa UE/EOG
• Numeru identyfikacyjnego cudzoziemca NIE, który można uzyskać w hiszpańskim konsulacie lub ambasadzie w kraju zamieszkania albo za pośrednictwem prawnika w Hiszpanii

Chociaż posiadanie hiszpańskiego rachunku bankowego nie jest prawnym wymogiem zakupu nieruchomości, jest ono zdecydowanie zalecane do regulowania bieżących wydatków, takich jak energia elektryczna, woda, opłaty wspólnotowe, lokalne podatki i inne rachunki związane z nieruchomością.

Ponadto hiszpańskie organy wymagają pełnej przejrzystości w zakresie pochodzenia środków. Oznacza to konieczność przedstawienia danych rachunku bankowego, z którego będą dokonywane płatności. Jest to element hiszpańskich przepisów dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy.

Zdecydowanie zaleca się zaangażowanie prawnika na wczesnym etapie procesu. Twój prawnik może:

• Pomóc w uzyskaniu numeru NIE
• Otworzyć w Twoim imieniu hiszpański rachunek bankowy, jeśli udzielisz mu pełnomocnictwa
• Poprowadzić transakcję zakupu nieruchomości od początku do końca

Profesjonalna obsługa prawna sprawia, że proces zakupu jest sprawniejszy, bezpieczniejszy i bardziej efektywny.

8. Prawnik

Bardzo ważne jest, aby formalności prawne były prowadzone przez kompetentnego prawnika. Przy podpisywaniu umów powinieneś mieć własnego przedstawiciela dbającego o Twoje interesy. Wybierz prawnika, z którym możesz łatwo porozumiewać się w swoim języku i który specjalizuje się w hiszpańskim prawie nieruchomości.

Do jego zadań należy:

• Sprawdzenie, czy agent nieruchomości jest prawnie uprawniony do sprzedaży nieruchomości.
• Upewnienie się, że nieruchomość jest wolna od długów, obciążeń i sporów prawnych.
• Sprawdzenie wszystkich umów przed ich podpisaniem.
• Reprezentowanie Cię przed notariuszem.
• Przygotowanie podpisania aktu własności.
• Zarejestrowanie nieruchomości na Twoje nazwisko w hiszpańskim Rejestrze Nieruchomości.
• Pomoc przy zmianie danych w umowach na media oraz przy tłumaczeniach, jeśli są wymagane.

Komunikacja jest niezbędna. Jeśli nie mówisz płynnie po hiszpańsku, wybierz prawnika lub kancelarię, która potrafi jasno wyjaśnić proces i dokumenty w języku, który rozumiesz.

9. Co zrobić po wybraniu wymarzonego domu

Po znalezieniu nieruchomości, którą chcesz kupić, kolejnym krokiem jest jej rezerwacja poprzez podpisanie umowy rezerwacyjnej i wpłatę depozytu. Depozyt ten zazwyczaj nie podlega zwrotowi, jeśli zmienisz zdanie, dlatego przed podpisaniem upewnij się co do swojej decyzji.

Jeśli kupujesz nieruchomość z rynku pierwotnego, po rezerwacji kolejnym krokiem jest zazwyczaj umowa kupna, podpisywana około miesiąc później wraz z drugą płatnością. Każdy deweloper ma własny harmonogram płatności i niezwykle ważne jest, aby:

• Dokładnie wiedzieć, ile i kiedy należy zapłacić.
• Upewnić się, że możesz dotrzymać wszystkich terminów płatności, aby uniknąć kar lub utraty rezerwacji.

Twój prawnik powinien teraz rozpocząć pełne badanie prawne nieruchomości. Obejmuje ono:

• Weryfikację własności i statusu prawnego
• Sprawdzenie licencji i gwarancji dewelopera w przypadku nowych nieruchomości
• Analizę warunków umowy i potwierdzenie, że chronią Twoje interesy

Jeśli wszystko jest w porządku, prawnik przygotuje ostateczne podpisanie aktu własności (Escritura Pública de Compraventa) przed notariuszem. W tym momencie zostaje zapłacona pozostała część ceny, a nieruchomość jest oficjalnie przenoszona na Twoje nazwisko.

10. Sprawdzenie nieruchomości

Należy przeprowadzić szereg ważnych kontroli, aby upewnić się, że nieruchomość, którą chcesz kupić, rzeczywiście jest tak dobrą inwestycją, jak się wydaje. Można je podzielić na cztery główne obszary:

• Status prawny nieruchomości
• Kontrola mediów i podatków
• Status prawny zmian i ulepszeń w nieruchomości
• Inspekcja nieruchomości przez architekta

Status prawny nieruchomości

Twój prawnik powinien dokładnie zbadać status prawny nieruchomości. Obejmuje to uzyskanie i sprawdzenie aktualnej nota simple z hiszpańskiego Rejestru Nieruchomości.

Nota simple jest informacyjnym wyciągiem z Rejestru Nieruchomości i zawiera ważne informacje o zarejestrowanym statusie prawnym nieruchomości, w tym:

• Opis i identyfikację nieruchomości, w tym dane rejestrowe, takie jak lokalizacja, granice i powierzchnia
• Zarejestrowanego właściciela lub właścicieli oraz ich prawa własności
• Istniejące zarejestrowane hipoteki
• Obciążenia, ograniczenia i inne zarejestrowane prawa lub ciężary dotyczące nieruchomości

Prawnik przeprowadzi odrębne kontrole kwestii, których nie można ustalić wyłącznie na podstawie nota simple, w tym zaległych opłat wspólnotowych i podatków od nieruchomości, a także zgodności nieruchomości z przepisami urbanistycznymi i budowlanymi.

Prawnik uzyska również i sprawdzi odpowiednie informacje z hiszpańskiego katastru (Catastro), w tym:

• Numer referencyjny katastralny
• Powierzchnię i inne dane katastralne nieruchomości
• Plan katastralny, który może pomóc zidentyfikować rozbudowy, zmiany lub dodatkowe obiekty wymagające dalszej weryfikacji

Informacje z Rejestru Nieruchomości i katastru zostaną porównane z aktem własności oraz ze stanem faktycznym nieruchomości, aby wykryć wszelkie rozbieżności wymagające wyjaśnienia lub skorygowania przed zakończeniem zakupu.

Dokumentacja dotycząca użytkowania

Prawnik powinien również sprawdzić, czy nieruchomość posiada odpowiednią dokumentację dotyczącą pierwszego lub kolejnego użytkowania, wymaganą zgodnie z właściwymi przepisami regionalnymi i gminnymi.

W przypadku nowej nieruchomości odpowiednia dokumentacja pierwszego użytkowania potwierdza, że ukończona nieruchomość przeszła wymaganą procedurę administracyjną dotyczącą użytkowania.

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego wymagania mogą być inne. We Wspólnocie Walenckiej kolejne użytkowanie jest zasadniczo zgłaszane poprzez declaración responsable, z uwzględnieniem konkretnych okoliczności i wymogów gminnych.

Dokumentacja ta jest ważna, ponieważ może być wymagana przy niektórych procedurach hipotecznych, administracyjnych lub dotyczących mediów. Dokładne wymagania związane z zawarciem lub zmianą umów na wodę i energię elektryczną mogą różnić się w zależności od nieruchomości, gminy i dostawcy.

Dokumentację tę należy również dokładnie sprawdzić, ponieważ gdy w przyszłości będziesz sprzedawać nieruchomość, nowy kupujący i jego prawnik przeprowadzą własne kontrole prawne i mogą zażądać odpowiednich dokumentów dotyczących użytkowania.

Kontrola mediów i podatków

Prawnik powinien sprawdzić stan niezapłaconych rachunków, opłat wspólnotowych i podatków od nieruchomości oraz upewnić się, że wszystkie należne kwoty zostaną odpowiednio rozliczone w ramach transakcji. Obejmuje to:

• Energię elektryczną
• Wodę
• Gaz, jeśli dotyczy
• Wywóz odpadów
• Opłaty wspólnotowe
• Lokalne podatki od nieruchomości (IBI/SUMA)

Kontrole te pozwalają ustalić, czy istnieją jakiekolwiek zaległe kwoty związane z nieruchomością, oraz dopilnować ich prawidłowego rozliczenia przed finalizacją zakupu lub w jej ramach.

Status prawny zmian i ulepszeń w nieruchomości

Wszelkie dodatkowe prace budowlane, rozbudowy lub remonty powinny zostać sprawdzone pod kątem wymaganych licencji lub zezwoleń oraz tego, czy zostały prawidłowo zgłoszone i, jeśli było to wymagane, uwzględnione w Rejestrze Nieruchomości i katastrze.

Może to obejmować rozbudowy, baseny, tarasy, zabudowane przestrzenie, dodatkowe pomieszczenia lub inne zmiany dokonane po pierwotnym wybudowaniu nieruchomości.

Jeżeli zmiany nie zostały prawidłowo zatwierdzone lub zarejestrowane, przed zakupem może być konieczna dalsza weryfikacja. W zależności od okoliczności nieuregulowane prace mogą powodować problemy prawne lub administracyjne oraz utrudniać uzyskanie kredytu hipotecznego albo późniejszą sprzedaż nieruchomości.

Inspekcja nieruchomości przez architekta

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego kupujący może zlecić niezależną inspekcję techniczną wykwalifikowanemu architektowi lub specjaliście budowlanemu.

Jest to kontrola odrębna od weryfikacji prawnej przeprowadzanej przez prawnika. Inspekcja techniczna może pomóc wykryć wady budowlane, problemy konstrukcyjne, wilgoć, pęknięcia lub inne ukryte problemy, które mogą nie być widoczne podczas zwykłego oglądania nieruchomości.

Choć lista może wydawać się długa, kontrole te są ważne. Zidentyfikowanie i rozwiązanie problemu przed finalizacją zakupu jest znacznie łatwiejsze niż odkrycie go, gdy nieruchomość jest już Twoja.

Wspólnota właścicieli

Jeśli nieruchomość należy do wspólnoty właścicieli (comunidad de propietarios), ważne jest, aby zrozumieć zasady jej funkcjonowania.

Wspólnota odpowiada za utrzymanie części i urządzeń wspólnych, które mogą obejmować:

• Baseny
• Ogrody
• Korytarze i klatki schodowe
• Windy
• Oświetlenie części wspólnych
• Systemy kanalizacyjne i instalacje rurowe

Każdy właściciel pokrywa część kosztów utrzymania poprzez opłaty wspólnotowe. Decyzje dotyczące utrzymania, ulepszeń i innych spraw wspólnoty są podejmowane podczas formalnych zebrań, a jako właściciel masz prawo głosu zgodnie z obowiązującymi zasadami.

Niektóre prace w Twojej nieruchomości, szczególnie wpływające na konstrukcję, elewację, elementy wspólne lub zewnętrzny wygląd budynku, mogą wymagać zgody wspólnoty właścicieli, a także odpowiedniego pozwolenia lub zezwolenia gminnego.

Większość wspólnot zatrudnia Administrador de Fincas, czyli zarządcę nieruchomości, który wykonuje zadania administracyjne, pomaga zapewnić zgodność z prawem i wspiera przewodniczącego wspólnoty. Sposób zarządzania różni się między wspólnotami, dlatego przed zakupem warto sprawdzić, jak dobrze funkcjonuje dana wspólnota.

EPC - świadectwo charakterystyki energetycznej

Każda nieruchomość oferowana do sprzedaży lub wynajmu w Hiszpanii musi posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej (EPC), z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych prawem. Świadectwo określa klasę efektywności energetycznej od A, najbardziej efektywnej, do G, najmniej efektywnej.

EPC uwzględnia zużycie energii przez nieruchomość, w tym ogrzewanie, chłodzenie i przygotowanie ciepłej wody.

Za dostarczenie tego dokumentu, gdy jest wymagany przed zakończeniem sprzedaży, odpowiada sprzedający lub, w przypadku nowej nieruchomości, deweloper.

11. Upewnij się, że dokumentacja jest w porządku

Prawnik odgrywa ważną rolę nie tylko w sprawdzaniu statusu prawnego nieruchomości, ale również w upewnieniu się, że Twoja dokumentacja jest kompletna. Dwa główne elementy prawne dotyczące zagranicznych kupujących to numer NIE oraz pełnomocnictwo, jeśli nie możesz być obecny przy zakupie.

NIE (Número de Identidad de Extranjero)

Jest to Twój numer identyfikacyjny cudzoziemca. Zagraniczni kupujący zasadniczo potrzebują numeru NIE, aby sfinalizować zakup nieruchomości i wypełnić związane z nim obowiązki podatkowe i administracyjne w Hiszpanii.

W niektórych przypadkach o numer NIE można ubiegać się za pośrednictwem hiszpańskiego konsulatu w kraju zamieszkania.

Alternatywnie można złożyć wniosek osobiście w Urzędzie ds. Cudzoziemców (Oficina de Extranjeros) lub na posterunku Policji Krajowej w Hiszpanii. Prawnik posiadający pełnomocnictwo może również uzyskać numer w Twoim imieniu bez konieczności Twojego przyjazdu.

Pełnomocnictwo (Poder Notarial)

Jeśli nie możesz osobiście uczestniczyć w ważnych spotkaniach, takich jak wizyta u notariusza lub podpisywanie dokumentów, możesz udzielić pełnomocnictwa swojemu prawnikowi lub innemu zaufanemu przedstawicielowi.

Dokument ten pozwala przedstawicielowi działać w Twoim imieniu w określonych sprawach, w tym:

• Otwarcie hiszpańskiego rachunku bankowego
• Podpisywanie umów
• Sfinalizowanie zakupu i podpisanie aktu własności
• Obsługa deklaracji podatkowych
• Złożenie wniosku o NIE

Pełnomocnictwo musi zostać sporządzone z zachowaniem odpowiednich formalności. Jeśli jest udzielane za granicą, w zależności od miejsca i sposobu jego sporządzenia mogą obowiązywać dodatkowe wymogi dotyczące legalizacji lub Apostille.

Pełnomocnictwo może znacznie ułatwić proces, jeśli nie możesz być fizycznie obecny w Hiszpanii na każdym jego etapie.

Podpisanie aktu własności (Escritura de Compraventa)

Po zakończeniu wszystkich kontroli prawnych i zrealizowaniu harmonogramu płatności ostatnim krokiem jest podpisanie aktu własności w kancelarii notarialnej.

Kupujący ma prawo wybrać notariusza, który przeprowadzi podpisanie aktu.

Notariusz:

• Zweryfikuje tożsamość i zdolność prawną kupującego i sprzedającego
• Potwierdzi dane nieruchomości i informacje katastralne
• Sprawdzi zarejestrowane prawo własności oraz wszelkie hipoteki, obciążenia lub inne prawa dotyczące nieruchomości
• Sprawdzi wymaganą dokumentację dotyczącą opłat wspólnotowych i odpowiednich informacji o nieruchomości
• Zweryfikuje i odnotuje uzgodnione sposoby płatności
• Wyjaśni skutki prawne transakcji i upewni się, że akt odzwierciedla uzgodnienia stron
• Po podpisaniu elektronicznie przekaże akt do Rejestru Nieruchomości

Po podpisaniu aktu własności sprzedaż jest ostateczna. Nigdy nie podpisuj dokumentu, którego w pełni nie rozumiesz. Poproś prawnika o szczegółowe wyjaśnienie wszystkiego przed podpisaniem.

Po podpisaniu otrzymasz kopię aktu własności, zwaną Copia Simple. Oryginał aktu notarialnego (matriz) pozostaje w oficjalnych aktach notariusza, a w razie potrzeby można uzyskać odpisy uwierzytelnione. Jeśli kupujesz nieruchomość z kredytem hipotecznym, hipoteka jest wpisywana oddzielnie do Rejestru Nieruchomości.

Po oficjalnym zarejestrowaniu nieruchomości na Twoje nazwisko w Rejestrze Nieruchomości możesz otrzymać uwierzytelniony odpis aktu własności wraz z odpowiednimi danymi rejestracyjnymi. Zanotuj nazwisko i lokalizację notariusza na wypadek, gdyby w przyszłości potrzebny był kolejny uwierzytelniony odpis.

Na tym etapie jesteś oficjalnie prawnym właścicielem swojego nowego domu w Hiszpanii.

12. Po zakupie

Po podpisaniu aktu własności pozostaje jeszcze kilka ważnych kroków:

• Nieruchomość powinna zostać zarejestrowana na Twoje nazwisko w Rejestrze Nieruchomości
• Dostawcy mediów muszą zostać poinformowani o zmianie właściciela

Twój prawnik zazwyczaj zajmie się tymi formalnościami administracyjnymi.

Należy również rozliczyć wszystkie płatności z prawnikiem lub przedstawicielem prawnym. Poproś o:

• Szczegółową fakturę z wyszczególnieniem wszystkich wykonanych usług
• Oryginalne faktury za opłaty notarialne, opłaty Rejestru Nieruchomości i zapłacone podatki

Dokumenty te są ważne dla Twoich własnych akt, przy ewentualnej przyszłej sprzedaży lub w przypadku konieczności ubiegania się o zwrot albo składania oświadczeń prawnych.

Przechowuj wszystkie umowy, rachunki, certyfikaty i gwarancje w bezpiecznym i uporządkowanym miejscu. Stanowią one prawne i finansowe potwierdzenie zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

13. Podsumowanie

Zakup nieruchomości w Hiszpanii może być bardzo satysfakcjonującym doświadczeniem, ale jak każdy zakup nieruchomości wymaga starannego planowania, świadomych decyzji i wiarygodnego profesjonalnego doradztwa. Oto najważniejsze kwestie, o których należy pamiętać:

• Dokładnie zbadaj rynek. Poznaj różne regiony Hiszpanii i miejsca, w których możesz chcieć zamieszkać. Kto tam mieszka? Jak wyglądają udogodnienia, transport publiczny i styl życia? Wiedza z pierwszej ręki jest bezcenna.
• Myśl długoterminowo. Weź pod uwagę swoje obecne potrzeby i to, jak mogą się zmienić w przyszłości. Lokalizacja jest często ważniejsza niż sama nieruchomość. Bliskość opieki zdrowotnej, sklepów, transportu publicznego oraz preferowany klimat czy otoczenie społeczne wpływają na długoterminowe zadowolenie.
• Ustal realistyczny budżet. Oprócz ceny nieruchomości przeznacz około 14% na dodatkowe koszty, w tym podatki, obsługę prawną, opłaty notarialne i rejestracyjne. Należy również uwzględnić ewentualne koszty kredytu hipotecznego.
• Uwzględnij bieżące koszty. Po zakupie nadal będziesz mieć zobowiązania finansowe. Obejmują one podatek od nieruchomości (IBI/SUMA), podatek dochodowy dla nierezydentów, media oraz opłaty wspólnotowe, jeśli nieruchomość znajduje się na wspólnym osiedlu. Upewnij się, że budżet pokrywa wszystkie roczne koszty utrzymania i posiadania.
• Skorzystaj z niezależnego prawnika. Jest to jedna z najważniejszych decyzji. Prawnik powinien reprezentować wyłącznie Twoje interesy, nie pozostawać w konflikcie interesów ze sprzedającym lub deweloperem i najlepiej biegle mówić w Twoim języku. Przeprowadzi Cię przez każdy etap prawny i pomoże zabezpieczyć zakup.
• Pozostań zaangażowany i dobrze poinformowany. Zadawaj pytania i proś o aktualne informacje podczas całego procesu zakupu. Upewnij się, że rozumiesz każdy dokument przed jego podpisaniem. Jeśli coś jest niejasne, prawnik powinien poświęcić czas na pełne wyjaśnienie.
• Przygotuj się na formalności po zakupie. Gdy nieruchomość stanie się Twoja, upewnij się, że wszystkie niezbędne rejestracje dotyczące mediów i podatków zostały zaktualizowane. Poproś o kopie wszystkich rachunków, umów i dokumentów prawnych. Zachowaj je w uporządkowany sposób na przyszłość.

Ciesz się swoim nowym domem w Hiszpanii!

Mamy nadzieję, że ten przewodnik okazał się pomocny. Naszym celem jest przedstawienie jasnego i kompleksowego obrazu procesu zakupu nieruchomości w Hiszpanii, abyś mógł podejmować kolejne kroki z większą wiedzą i pewnością.

Hiszpania oferuje szeroki wybór nieruchomości dla każdego budżetu i stylu życia. Niezależnie od tego, czy szukasz miejsca nad morzem, domu na wsi czy stałego miejsca zamieszkania, każdy może znaleźć tu coś dla siebie.

Stosując się do wskazówek zawartych w tym przewodniku i współpracując z doświadczonymi profesjonalistami, takimi jak zespół Silc Estates, możesz wkrótce bezpiecznie i z pełnym przekonaniem cieszyć się własnym domem w słońcu.

Wsparcie prawne Ábaco Advisers

Ten przewodnik powstał przy wsparciu Ábaco Advisers, niezależnej kancelarii prawników i doradców prawnych specjalizującej się w hiszpańskim prawie nieruchomości. Firma została założona w 1999 roku i od ponad 25 lat pomaga międzynarodowym klientom w zakupie nieruchomości w Hiszpanii.

Ábaco Advisers oferuje:

• Ponad 25 lat doświadczenia w hiszpańskim prawie nieruchomości
• Zespół ponad 50 ekspertów, w tym prawników, ekonomistów, doradców podatkowych i innych wykwalifikowanych specjalistów
• Doradztwo w 10 językach
• Udokumentowane doświadczenie: pomoc ponad 40 000 klientów w zakupie domu w Hiszpanii
• Przejrzyste, łatwe do zrozumienia doradztwo i ochronę prawną podczas całego procesu zakupu

Usługi firmy są zgodne z hiszpańskim prawem i mają na celu ochronę interesów klientów na każdym etapie procesu. Możliwość jasnej komunikacji we własnym języku jest również ważnym elementem świadczonych usług.

Share