Acheter un bien immobilier en Espagne : votre guide complet

Le climat, le style de vie, la culture et le rythme de vie plus détendu ne sont que quelques-unes des raisons pour lesquelles tant de personnes choisissent chaque année d’acheter un bien immobilier en Espagne.

Le marché immobilier espagnol a considérablement évolué au fil des années. La protection des acheteurs a été renforcée, le cadre juridique est aujourd’hui beaucoup plus solide et les acheteurs ont accès à bien davantage d’informations et d’accompagnement professionnel tout au long du processus d’achat. Avec de bons conseils et une représentation juridique indépendante, acheter un bien immobilier en Espagne peut être une expérience sûre, simple et enthousiasmante.

Ce guide s’adresse à toute personne qui envisage d’acheter un bien immobilier en Espagne. Il vous accompagne étape par étape dans le processus d’achat et vous aide à comprendre à quoi vous attendre, les points auxquels vous devez être attentif et la meilleure façon d’aborder votre achat en toute confiance.

Sommaire

1. Par où commencer ?
2. Choisir votre bien immobilier
3. Les prêts hypothécaires
4. Combien coûte l’achat d’un bien immobilier en Espagne ?
5. Le change de devises si vous ne disposez pas d’euros
6. Comment organiser les visites de biens immobiliers
7. Ce dont vous avez besoin pour acheter un bien immobilier en Espagne
8. L’avocat
9. Que faire une fois que vous avez trouvé la maison de vos rêves
10. Vérifier le bien immobilier
11. S’assurer que vos documents sont en ordre
12. Après la vente
13. Résumé

1. Par où commencer ?

De nombreuses personnes commencent leur recherche d’un bien immobilier en Espagne pendant leurs vacances dans le pays. Peut-être avez-vous visité plusieurs fois une région particulière et vous y êtes-vous attaché, ou avez-vous des amis ou de la famille qui y vivent déjà.

Si c’est votre cas, vous avez probablement déjà une bonne idée de l’endroit où commencer vos recherches. Grâce à Internet, il existe d’innombrables ressources pour rechercher des biens en ligne. Cependant, rien ne remplace les recherches effectuées sur place. Si vous avez de la famille ou des amis en Espagne, vous êtes dans une excellente position pour découvrir différentes zones et visiter des biens susceptibles de vous intéresser.

Dans d’autres cas, il n’existe aucun lien particulier avec une région précise, mais simplement l’envie générale d’acheter un bien dans un pays chaud et ensoleillé. L’Espagne reste un choix très populaire auprès des acheteurs internationaux. Pour les Européens, elle est proche de chez eux et offre un climat agréable et fiable. Avec la diversité de ses paysages et de ses styles de vie, chacun peut y trouver son bonheur.

Faire des recherches est essentiel. Les livres, les ressources en ligne et les sites immobiliers peuvent vous aider à démarrer, mais il est également extrêmement utile de parler à des personnes qui connaissent la région et comprennent le processus d’achat. L’équipe de Silc Estates se fera un plaisir de vous donner des conseils honnêtes et des informations détaillées sur les régions que nous couvrons. N’hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions.

2. Choisir votre bien immobilier

L’un des facteurs les plus importants dans votre décision est l’emplacement. Avant de commencer les visites, prenez le temps de vous poser les questions suivantes :

• Quelle est ma principale raison d’acheter un bien en Espagne et comment cela influence-t-il le choix du meilleur emplacement ?
• Quelles sont mes principales priorités concernant l’emplacement et l’environnement ?
• Préférerais-je vivre à la campagne, près de la plage, à proximité d’un golf, dans une résidence ou en ville ?
• Est-il important pour moi de vivre dans une communauté hispanophone ou préférerais-je un environnement plus international ou touristique ?
• Comment mon mode de vie et mes besoins pourraient-ils évoluer dans 10 ans ?
• Ai-je besoin de certains services à proximité, tels que des centres médicaux ou des supermarchés ?
• Aurai-je une voiture ou ai-je besoin que tout soit accessible à pied ?

Une fois que vous avez une idée générale de la zone que vous préférez, vous pouvez commencer à affiner votre recherche en fonction du type de bien.

Posez-vous les questions suivantes :

• Est-ce que je recherche un appartement ou une maison ?
• Préférerais-je un bien neuf ou un bien en revente ?
• Quels espaces extérieurs sont importants pour moi ? Un jardin, un solarium ou une piscine ?
• De combien de chambres ai-je besoin, etc. ?

D’autres éléments importants à prendre en compte sont la superficie du bien, le nombre d’étages et sa situation. Votre décision doit tenir compte à la fois de vos objectifs à court terme et de vos projets à long terme. Les non-résidents, par exemple, doivent réfléchir attentivement à l’entretien. Un grand espace extérieur ou une piscine privée nécessite un entretien toute l’année. Si vous ne vivez pas en Espagne à plein temps, vous devrez peut-être prévoir quelqu’un pour s’en occuper pendant votre absence.

En revanche, si vous envisagez de devenir résident à temps plein maintenant ou à l’avenir, vous pourriez avoir besoin de davantage d’espace de rangement, d’une plus grande pièce à vivre et éventuellement d’un garage ou d’une place de stationnement couverte.

Pensez également à l’environnement immédiat. Aimez-vous avoir des voisins sympathiques et une vie sociale animée autour de vous, ou préférez-vous le calme, la tranquillité et l’intimité ?

3. Les prêts hypothécaires

Il est essentiel de calculer ce que vous pouvez vous permettre et de comprendre quel type de bien votre budget vous permet réellement d’acheter dans la zone qui vous intéresse. Si vous envisagez de financer votre achat avec un prêt hypothécaire ou un autre prêt, il est préférable d’étudier cette possibilité dès le début. Vous aurez ainsi une idée plus claire de votre fourchette de prix et pourrez vous concentrer sur les biens qui correspondent réellement à votre budget.

À noter : si vous achetez un bien sur plan, le prêt hypothécaire destiné à financer l’achat sera normalement formalisé lorsque la construction sera terminée et que le bien sera prêt pour la signature finale. Les acheteurs doivent donc s’assurer qu’ils disposent de fonds suffisants pour effectuer les paiements échelonnés exigés pendant la construction.

Obtenir un prêt hypothécaire en Espagne

Demander un prêt hypothécaire en Espagne est assez similaire à ce qui se fait dans la plupart des autres pays. Les établissements prêteurs exigent généralement un apport important ainsi qu’une documentation complète démontrant que vous disposez de revenus stables et que vous êtes en mesure de rembourser le prêt aujourd’hui et à l’avenir.

La durée maximale du prêt dépend de l’établissement prêteur, de l’âge de l’emprunteur, de ses revenus, de sa situation financière et des critères de financement de la banque. La législation espagnole a renforcé la protection des emprunteurs : les documents hypothécaires pertinents doivent être remis au moins 10 jours calendaires avant la signature et l’emprunteur doit recevoir des conseils personnalisés d’un notaire avant la signature de l’acte hypothécaire. Les acheteurs doivent signer une déclaration confirmant qu’ils comprennent et acceptent toutes les conditions.

Étapes pour obtenir un prêt hypothécaire :

• Décidez du montant que vous souhaitez emprunter. Tenez compte non seulement des mensualités, mais également des frais initiaux et administratifs.
• Comparez les offres de différentes banques ou courtiers en prêts hypothécaires.
• Assurez-vous de bien comprendre toutes les conditions.
• Demandez une offre de prêt écrite contenant tous les détails financiers ainsi qu’un projet complet du contrat.

Une fois les conditions du prêt acceptées :

• La banque envoie les documents hypothécaires au notaire que vous avez choisi afin que l’acte hypothécaire puisse être préparé.
• L’acte hypothécaire est signé en même temps que l’acte de propriété.
• Après la signature, le notaire transmet une copie électronique des documents au Registre de la Propriété.

Si vous remboursez ultérieurement votre prêt hypothécaire en totalité, l’hypothèque doit également être formellement radiée du Registre de la Propriété. Vous pouvez effectuer vous-même les formalités notariales et d’enregistrement ou demander à la banque de s’en charger pour votre compte.

Outre les intérêts, d’autres frais peuvent être liés au prêt hypothécaire, selon l’établissement prêteur et les conditions du prêt. Assurez-vous de bien comprendre ces frais à l’avance.

Documents nécessaires pour un prêt hypothécaire :

• Stabilité professionnelle : preuve d’un emploi permanent ou de revenus à long terme
• Revenus : fiches de paie récentes ou justificatifs de revenus
• Situation financière : justificatifs de prêts, dettes ou impayés antérieurs, généralement au moyen de documents bancaires
• Patrimoine : liste des autres biens immobiliers ou investissements que vous possédez
• Garants : si une personne cosigne ou garantit le prêt
• Garanties supplémentaires : plans de retraite, comptes d’épargne ou autres actifs

Frais liés à la souscription d’un prêt hypothécaire :

• Frais d’évaluation du bien
• Commissions ou frais de dossier, le cas échéant
• Frais de remboursement anticipé ou de résiliation, le cas échéant
• Assurance obligatoire, au minimum une assurance incendie
• Produits ou services bancaires associés, tels que cartes de crédit ou frais de compte, le cas échéant

Chez Silc Estates, nous travaillons avec des banques réputées qui peuvent vous accompagner dans le processus hypothécaire en Espagne. Nous sommes à votre disposition pour vous guider et vous aider à coordonner les démarches avec des partenaires financiers de confiance.

4. Combien coûte l’achat d’un bien immobilier en Espagne ?

Avant de commencer votre recherche, il est essentiel de bien comprendre le budget total dont vous aurez besoin, non seulement pour le prix d’achat lui-même, mais également pour les frais juridiques, fiscaux et administratifs liés à l’achat en Espagne.

Estimation des frais d’achat

En règle générale, nous recommandons de prévoir environ 14 % en plus du prix du bien afin de couvrir l’ensemble des frais supplémentaires. Ceux-ci comprennent :

Frais de notaire

Les frais de notaire en Espagne sont réglementés par la loi et calculés selon un tarif officiel. Le montant final dépendra de la valeur du bien et de la complexité de l’acte de propriété. À titre indicatif, pour un bien résidentiel classique, les acheteurs devraient prévoir environ 600 € à 1 200 € de frais de notaire, même si le montant réel peut être supérieur ou inférieur selon la transaction.

Frais du Registre de la Propriété

Le Registre de la Propriété espagnol (Registro de la Propiedad) est le registre officiel qui protège vos droits de propriété enregistrés. L’acte de propriété doit être inscrit auprès du Registre de la Propriété compétent. Les frais sont réglementés par la loi et calculés en fonction de la valeur du bien et du tarif officiel applicable.

À titre indicatif, pour un bien résidentiel classique, les acheteurs devraient prévoir environ 400 € à 1 000 € de frais d’enregistrement, même si le montant réel peut être supérieur ou inférieur selon la transaction.

Frais externes

D’autres frais supplémentaires peuvent s’appliquer dans certains cas selon votre situation personnelle. Par exemple, si vous n’avez jamais eu d’intérêts fiscaux en Espagne, vous devrez généralement obtenir un numéro NIE dans le cadre de l’achat du bien et des démarches fiscales et administratives associées.

Si vous ne pouvez pas être présent en Espagne lors d’étapes importantes de l’achat, vous pouvez envisager d’accorder une procuration à une personne de confiance, généralement votre avocat, afin qu’elle puisse agir en votre nom lorsque cela est nécessaire.

Taxes liées à l’achat d’un bien immobilier

Les taxes varient selon que vous achetez un bien neuf ou un bien en revente :

Bien neuf

IVA (TVA) : 10 % AJD (droit de timbre) : 1,4 %* dans la Communauté valencienne

Bien en revente 

ITP (droits de mutation) : 9 %* pour les biens d’une valeur inférieure ou égale à 1 000 000 €, et 11 %* pour les biens d’une valeur supérieure à 1 000 000 € dans la Communauté valencienne.

*Ces taux s’appliquent dans la Communauté valencienne au moment de la rédaction et peuvent être modifiés. Des taux différents peuvent s’appliquer dans d’autres régions d’Espagne.

À noter : si le vendeur est non-résident, l’acheteur est tenu de retenir 3 % du prix d’achat et de verser cette somme directement à l’administration fiscale espagnole à titre d’acompte sur l’éventuelle imposition de la plus-value du vendeur. Si aucun impôt n’est dû, le vendeur peut ensuite demander le remboursement de cette somme.

Plusvalía municipale : le vendeur est généralement responsable du paiement de la Plusvalía municipale (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Toutefois, lorsque le vendeur est une personne physique non-résidente, l’acheteur peut être tenu de payer cet impôt en qualité de contribuable substitut. Votre avocat vérifiera si cet impôt s’applique et veillera à ce qu’il soit correctement traité.

Honoraires juridiques

Vous devez également prévoir les honoraires juridiques liés au processus d’achat. Il est important de veiller à ce que vos intérêts soient correctement représentés. Un avocat indépendant vous conseillera et vous rassurera, tout en effectuant pour votre compte les vérifications juridiques nécessaires tout au long du processus d’achat. Assurez-vous que la personne à qui vous confiez cette transaction importante défend vos intérêts en priorité et ne présente aucun conflit d’intérêts avec les autres parties impliquées.

Une communication claire avec votre avocat est essentielle. Idéalement, choisissez une personne qui parle couramment votre langue et fait partie d’un cabinet reconnu et digne de confiance, spécialisé en droit immobilier espagnol. Vous devriez recevoir un devis personnalisé, sans engagement, afin de connaître les honoraires juridiques avant de poursuivre.

Les avocats se chargent également normalement des inscriptions auprès des fournisseurs de services et des changements de titulaire pour votre compte.

Mise en service de l’eau, de l’électricité et du gaz

• Biens neufs : vous devrez payer les frais de raccordement à l’eau, à l’électricité et éventuellement au gaz. Les coûts varient selon l’emplacement.
• Biens en revente : vous devrez payer le transfert à votre nom des contrats de services existants.

Prévoyez également les éventuels frais d’ameublement ou de rénovation si le bien n’est pas meublé ou nécessite une remise à niveau.

Frais courants annuels liés à la propriété

Une fois le bien à votre nom, plusieurs frais annuels s’appliquent.

IBI / SUMA (impôt foncier local)

Il s’agit d’un impôt local basé sur la valeur cadastrale du bien, telle que déterminée par l’autorité locale. La personne qui est propriétaire du bien au 1er janvier de l’année concernée est légalement redevable de l’IBI pour cette année.

Impôt sur le revenu des non-résidents

Même si vous ne louez pas votre logement, les non-résidents doivent payer un impôt sur le revenu imputé au titre de leur résidence secondaire.

• Base imposable : 1,1 % de la valeur cadastrale si celle-ci a été révisée, modifiée ou déterminée dans le cadre de la procédure collective d’évaluation correspondante et est entrée en vigueur pendant l’année fiscale ou au cours des 10 années fiscales précédentes ; 2 % dans les autres cas.
• Taux d’imposition : 19 % pour les résidents de l’UE, d’Islande, de Norvège et du Liechtenstein ; 24 % pour tous les autres.
• Échéance : pour les revenus imputés correspondant à l’année 2026 et aux années suivantes, le formulaire 210 doit être déposé et payé entre le 1er avril et le 31 décembre de l’année civile suivante. Votre avocat ou représentant fiscal peut vous aider dans cette démarche.

Exemple :

Un bien possède une valeur cadastrale, c’est-à-dire la valeur utilisée à des fins fiscales et non sa valeur de marché, de 54 000 €. En supposant que la valeur cadastrale ait été révisée au cours de la période de 10 ans concernée et que le propriétaire soit résident de l’UE, l’impôt annuel sur le revenu imputé des non-résidents serait calculé comme suit :

Base imposable : 54 000 € × 1,1 % = 594 €

Montant à payer : 594 € × 19 % = 112,86 €

Pour les revenus imputés correspondant à 2026 et aux années suivantes, cet impôt doit être déclaré et payé entre le 1er avril et le 31 décembre de l’année civile suivante.

Charges de copropriété

Elles s’appliquent si le bien fait partie d’une résidence ou d’un complexe immobilier et couvrent notamment :

• L’entretien de la piscine et des jardins
• L’électricité et l’eau des parties communes
• L’entretien des ascenseurs, etc.

Services

Frais mensuels ou bimensuels habituels pour :

• Eau
• Électricité
• Gaz, le cas échéant

Une fois votre budget total et vos frais courants calculés, et lorsque vous êtes certain que l’investissement correspond à votre situation financière, vous êtes prêt à passer à l’étape suivante vers l’acquisition de la maison de vos rêves en Espagne.

5. Le change de devises si vous ne disposez pas d’euros

Transférer de l’argent entre différents pays peut être coûteux, en particulier lorsqu’il s’agit de sommes importantes dans le cadre d’un achat immobilier. Le taux de change proposé par une banque traditionnelle peut inclure une marge par rapport au taux du marché, à laquelle peuvent s’ajouter des frais de transfert, des frais SWIFT ou des frais de banques intermédiaires. Selon la banque, la devise et le montant transféré, ces coûts peuvent représenter plusieurs pour cent de la somme échangée.

Il est donc important de comparer non seulement les frais de transfert, mais également le taux de change proposé et les éventuels frais supplémentaires.

Une société spécialisée dans le change de devises peut souvent proposer un taux plus compétitif et une plus grande transparence sur le coût total de la transaction. Certains prestataires utilisent également des réseaux bancaires locaux, ce qui peut réduire le recours aux virements internationaux SWIFT traditionnels et les frais qui y sont associés.

Chez Silc Estates, nous travaillons avec un partenaire de confiance spécialisé dans le change de devises, qui propose d’excellents taux et un service fiable. Contactez-nous pour plus d’informations ou pour une mise en relation personnalisée.

6. Comment organiser les visites de biens immobiliers

Vous pouvez contacter Silc Estates par e-mail à info@silcestates.com afin d’organiser des visites adaptées à votre emploi du temps.

Si vous avez déjà prévu un séjour en Espagne, nous pouvons coordonner les visites pendant votre séjour. Nous proposons également des visites virtuelles par appel vidéo. Cela vous permet de découvrir les biens, leur environnement et de poser vos questions sans quitter votre domicile.

Nous nous engageons à vous montrer autant de biens que nécessaire, virtuellement ou en personne, jusqu’à ce que vous soyez totalement certain de votre choix.

Nous organisons également des voyages de prospection. Il s’agit de courts séjours ciblés en Espagne, généralement de 2 ou 3 jours, pendant lesquels vous pouvez visiter les biens et les zones qui vous intéressent le plus. Si vous achetez un bien par notre intermédiaire, nous remboursons une partie de vos frais de voyage et d’hébergement. Contactez-nous pour plus d’informations. Veuillez noter qu’un justificatif de paiement sera nécessaire pour le remboursement.

7. Ce dont vous avez besoin pour acheter un bien immobilier en Espagne

Pour acheter un bien immobilier en Espagne, vous aurez besoin des éléments suivants :

• Un passeport en cours de validité ou, le cas échéant, une carte nationale d’identité d’un pays de l’UE/EEE
• Un numéro d’identification d’étranger (NIE), qui peut être obtenu auprès du consulat ou de l’ambassade d’Espagne dans votre pays d’origine, ou par l’intermédiaire d’un avocat en Espagne

Bien qu’un compte bancaire espagnol ne soit pas légalement obligatoire pour acheter un bien immobilier, il est fortement recommandé pour gérer les dépenses courantes telles que l’électricité, l’eau, les charges de copropriété, les impôts locaux et les autres factures liées au logement.

Par ailleurs, les autorités espagnoles exigent une transparence totale concernant l’origine des fonds. Vous devrez donc fournir les coordonnées du compte bancaire à partir duquel les paiements seront effectués. Cette exigence fait partie de la réglementation espagnole relative à la lutte contre le blanchiment d’argent.

Il est fortement recommandé de désigner un avocat dès le début du processus. Votre avocat pourra :

• Vous aider à obtenir votre numéro NIE
• Ouvrir un compte bancaire espagnol en votre nom si vous lui accordez une procuration
• Gérer votre transaction immobilière du début à la fin

Un accompagnement juridique professionnel permet de rendre l’expérience d’achat plus fluide, plus sûre et plus efficace.

8. L’avocat

Il est très important que les formalités juridiques soient gérées par un avocat compétent. Vous devez avoir votre propre représentant pour défendre vos intérêts lors de la signature des contrats. Choisissez un avocat avec lequel vous pouvez communiquer facilement dans votre langue maternelle et qui est également spécialisé en droit immobilier espagnol.

Son rôle comprend notamment :

• Vérifier que l’agent immobilier est légalement autorisé à vendre le bien.
• S’assurer que le bien est libre de dettes, de charges et de litiges juridiques.
• Vérifier tous les contrats avant que vous ne signiez quoi que ce soit.
• Vous représenter devant le notaire.
• Préparer la signature de l’acte de propriété.
• Enregistrer le bien à votre nom auprès du Registre de la Propriété espagnol.
• Vous aider pour le transfert des services et les traductions lorsque cela est nécessaire.

La communication est essentielle. Si vous ne parlez pas couramment espagnol, choisissez un avocat ou un cabinet capable de vous expliquer clairement le processus et les documents dans une langue que vous comprenez.

9. Que faire une fois que vous avez trouvé la maison de vos rêves

Une fois que vous avez trouvé le bien que vous souhaitez acheter, l’étape suivante consiste à le réserver en signant un contrat de réservation et en versant un acompte. Cet acompte est généralement non remboursable si vous changez d’avis. Soyez donc certain de votre décision avant de signer.

Si vous achetez un bien neuf, l’étape suivante après la réservation est normalement le contrat d’achat, qui est signé environ un mois plus tard, accompagné d’un deuxième paiement. Chaque promoteur dispose de son propre échéancier de paiement et il est essentiel de :

• Comprendre exactement combien vous devez payer et à quelle date.
• Vous assurer que vous pouvez respecter toutes les échéances afin d’éviter des pénalités ou la perte de la réservation.

Votre avocat doit alors commencer une vérification juridique complète du bien. Celle-ci comprend :

• La vérification de la propriété et de la situation juridique
• La vérification des licences et garanties du promoteur pour les biens neufs
• L’examen des clauses du contrat afin de confirmer qu’elles protègent vos intérêts

Si tout est en ordre, votre avocat préparera la signature définitive de l’acte de vente (Escritura Pública de Compraventa) devant le notaire. À ce moment-là, le solde restant est payé et le bien est officiellement transféré à votre nom.

10. Vérifier le bien immobilier

Un certain nombre de vérifications importantes doivent être effectuées afin de s’assurer que le bien que vous souhaitez acheter est réellement la bonne affaire qu’il semble être. Elles peuvent être réparties en quatre grandes catégories :

• Situation juridique du bien
• Vérification des services et des impôts
• Situation juridique des travaux et améliorations
• Inspection du bien par un architecte

Situation juridique du bien

Votre avocat doit effectuer une étude approfondie de la situation juridique du bien. Cela comprend l’obtention et l’examen d’une nota simple à jour auprès du Registre de la Propriété espagnol.

La nota simple est un extrait informatif du Registre de la Propriété et fournit des informations importantes sur la situation juridique enregistrée du bien, notamment :

• Une description et une identification du bien, comprenant les informations enregistrées telles que son emplacement, ses limites et sa superficie
• Le ou les propriétaires enregistrés et leurs droits de propriété
• Les hypothèques enregistrées existantes
• Les charges, restrictions et autres servitudes ou inscriptions enregistrées affectant le bien

Votre avocat effectuera des vérifications séparées concernant les éléments qui ne peuvent pas nécessairement être établis à partir de la seule nota simple, notamment les éventuelles charges de copropriété et taxes foncières impayées, ainsi que la conformité urbanistique et constructive du bien.

Votre avocat obtiendra et vérifiera également les informations pertinentes auprès du Cadastre, notamment :

• La référence cadastrale
• La superficie et les autres données cadastrales du bien
• Le plan cadastral, qui peut aider à identifier des extensions, modifications ou constructions supplémentaires nécessitant des vérifications complémentaires

Les informations du Registre de la Propriété et du Cadastre seront comparées avec l’acte de propriété et avec le bien lui-même afin d’identifier toute divergence qui devrait être clarifiée ou corrigée avant la finalisation de l’achat.

Documents relatifs à l’occupation

Votre avocat doit également vérifier que le bien dispose des documents appropriés relatifs à la première occupation ou aux occupations ultérieures, conformément à la réglementation régionale et municipale applicable.

Pour un bien neuf, les documents de première occupation correspondants confirment que le bien achevé a suivi la procédure administrative requise pour son occupation.

Pour les biens en revente, les exigences peuvent être différentes. Dans la Communauté valencienne, l’occupation ultérieure est généralement traitée au moyen d’une declaración responsable, sous réserve des circonstances applicables et des exigences municipales.

Ces documents sont importants car ils peuvent être exigés pour certaines démarches hypothécaires, administratives ou liées aux services. Les conditions exactes pour souscrire ou modifier les contrats d’eau et d’électricité peuvent varier selon le bien, la municipalité et le fournisseur.

Il est également important de vérifier soigneusement ces documents car, lorsque vous vendrez le bien à l’avenir, le nouvel acheteur et son avocat effectueront leurs propres vérifications juridiques et pourront demander les documents d’occupation correspondants.

Vérification des services et des impôts

Votre avocat doit vérifier la situation des factures impayées, des charges de copropriété et des impôts fonciers, et s’assurer que les sommes éventuellement dues sont correctement réglées dans le cadre de la transaction. Cela comprend :

• Électricité
• Eau
• Gaz, le cas échéant
• Collecte des déchets
• Charges de copropriété
• Impôts fonciers locaux (IBI/SUMA)

Ces vérifications permettent de déterminer s’il existe des montants impayés liés au bien et de s’assurer qu’ils sont correctement réglés avant ou dans le cadre de la finalisation de la vente.

Situation juridique des travaux et améliorations

Tous travaux de construction supplémentaires, extensions ou rénovations doivent être vérifiés afin de déterminer si les licences ou autorisations nécessaires ont été obtenues et si les travaux ont été correctement déclarés et, lorsque cela est requis, inscrits au Registre de la Propriété et au Cadastre.

Cela peut concerner des extensions, piscines, terrasses, espaces fermés, pièces supplémentaires ou autres modifications réalisées après la construction initiale du bien.

Si des modifications n’ont pas été correctement autorisées ou enregistrées, des vérifications supplémentaires peuvent être nécessaires avant l’achat. Selon les circonstances, des travaux irréguliers peuvent entraîner des problèmes juridiques ou administratifs et créer des difficultés lors de la mise en hypothèque ou de la revente ultérieure du bien.

Inspection du bien par un architecte

Pour les biens en revente, les acheteurs peuvent souhaiter faire réaliser une inspection technique indépendante par un architecte ou un expert en bâtiment qualifié.

Cette inspection est distincte des vérifications juridiques effectuées par votre avocat. Elle peut permettre d’identifier des défauts de construction, des problèmes structurels, de l’humidité, des fissures ou d’autres problèmes cachés qui ne seraient pas visibles lors d’une visite classique.

Cette liste peut sembler longue, mais ces vérifications sont importantes. Il est beaucoup plus facile d’identifier et de résoudre un problème avant la finalisation de l’achat que de le découvrir lorsque le bien vous appartient déjà.

Communauté de propriétaires

Si le bien fait partie d’une communauté de propriétaires (comunidad de propietarios), il est important de comprendre son fonctionnement.

La communauté est responsable de l’entretien des parties communes et des installations, qui peuvent comprendre :

• Piscines
• Jardins
• Couloirs et cages d’escalier
• Ascenseurs
• Éclairage des parties communes
• Systèmes d’évacuation et canalisations

Chaque propriétaire contribue aux frais d’entretien par le biais des charges de copropriété. Les décisions relatives à l’entretien, aux améliorations et aux autres questions concernant la communauté sont prises lors de réunions officielles et, en tant que propriétaire, vous disposez d’un droit de vote conformément aux règles applicables.

Certains travaux dans votre propre logement, notamment ceux qui affectent la structure, la façade, les éléments communs ou l’aspect extérieur du bâtiment, peuvent nécessiter l’accord de la communauté de propriétaires ainsi que la licence ou l’autorisation municipale correspondante.

La plupart des communautés font appel à un Administrador de Fincas, un administrateur de biens qui s’occupe des tâches administratives, contribue au respect des obligations légales et assiste le président de la communauté. La qualité de gestion varie d’une communauté à l’autre, il est donc utile de se renseigner sur son fonctionnement avant d’acheter.

CEE - Certificat de performance énergétique

Tout bien proposé à la vente ou à la location en Espagne doit disposer d’un certificat de performance énergétique (CEE), sous réserve des exemptions prévues par la loi. Ce certificat attribue une note d’efficacité énergétique allant de A, la plus efficace, à G, la moins efficace.

Le certificat tient compte de la consommation énergétique du bien, notamment pour le chauffage, la climatisation et l’eau chaude.

Il incombe au vendeur, ou au promoteur dans le cas d’un bien neuf, de fournir ce document lorsque la réglementation l’exige avant la finalisation de la vente.

11. S’assurer que vos documents sont en ordre

Votre avocat joue un rôle important, non seulement pour vérifier la situation juridique du bien, mais également pour s’assurer que vos propres documents sont complets. Les deux principaux éléments juridiques pour les acheteurs étrangers sont le numéro NIE et la procuration, si vous ne pouvez pas être présent lors de l’achat.

Le NIE (Número de Identidad de Extranjero)

Il s’agit de votre numéro d’identification d’étranger. Les acheteurs étrangers ont généralement besoin d’un NIE pour finaliser l’achat d’un bien immobilier et remplir les obligations fiscales et administratives associées en Espagne.

Dans certains cas, il est possible de demander le NIE auprès d’un consulat espagnol dans votre pays d’origine.

Vous pouvez également en faire la demande en personne auprès d’un Bureau des étrangers (Oficina de Extranjeros) ou d’un commissariat de la Police nationale en Espagne. Un avocat disposant d’une procuration peut également l’obtenir pour votre compte, sans que vous ayez à vous déplacer.

Procuration (Poder Notarial)

Si vous ne pouvez pas assister en personne à des rendez-vous importants, tels que des réunions chez le notaire ou la signature de documents, vous pouvez accorder une procuration à votre avocat ou à un autre représentant de confiance.

Ce document juridique permet à votre représentant d’agir en votre nom pour certaines opérations, notamment :

• Ouvrir un compte bancaire espagnol
• Signer des contrats
• Finaliser l’achat et signer l’acte de propriété
• Gérer les déclarations fiscales
• Demander votre NIE

Une procuration doit être établie selon les formalités appropriées. Si elle est accordée à l’étranger, des exigences supplémentaires de légalisation ou d’Apostille peuvent s’appliquer selon le pays et la manière dont elle est établie.

Une procuration peut considérablement faciliter le processus si vous ne pouvez pas être physiquement présent en Espagne à chaque étape.

Signature de l’acte de propriété (Escritura de Compraventa)

Une fois toutes les vérifications juridiques terminées et l’échéancier de paiement respecté, la dernière étape consiste à signer l’acte de propriété chez le notaire.

L’acheteur a le droit de choisir le notaire qui procédera à la signature.

Le notaire :

• Vérifie l’identité et la capacité juridique de l’acheteur et du vendeur
• Confirme les informations relatives au bien et les données cadastrales
• Vérifie la propriété enregistrée ainsi que les hypothèques, charges ou autres inscriptions affectant le bien
• Vérifie les documents requis concernant les charges de copropriété et les informations pertinentes relatives au bien
• Vérifie et consigne les modalités de paiement convenues
• Explique les conséquences juridiques de la transaction et s’assure que l’acte reflète l’accord des parties
• Après la signature, transmet électroniquement l’acte au Registre de la Propriété

Une fois l’acte de propriété signé, la vente est définitive. Ne signez jamais un document que vous ne comprenez pas entièrement. Demandez à votre avocat de tout vous expliquer en détail avant de signer.

Après la signature, vous recevrez une copie de l’acte de propriété appelée Copia Simple. L’original de l’acte notarié (matriz) reste conservé dans les archives officielles du notaire et des copies authentiques peuvent être délivrées si nécessaire. Si vous achetez avec un prêt hypothécaire, l’hypothèque est inscrite séparément au Registre de la Propriété.

Une fois le bien officiellement enregistré à votre nom au Registre de la Propriété, vous pouvez recevoir une copie authentique de l’acte accompagnée des informations d’enregistrement correspondantes. Notez le nom et l’adresse du notaire au cas où vous auriez besoin d’une nouvelle copie authentique à l’avenir.

À ce stade, vous êtes officiellement le propriétaire légal de votre nouveau logement en Espagne.

12. Après la vente

Après la signature de l’acte de propriété, il reste encore quelques étapes importantes à accomplir :

• Le bien doit être enregistré à votre nom au Registre de la Propriété
• Les fournisseurs de services doivent être informés du changement de propriétaire

Votre avocat se chargera normalement de ces démarches administratives.

Vous devez également régler tous les paiements avec votre avocat ou représentant juridique. Veillez à demander :

• Une facture détaillée et ventilée pour tous les services fournis
• Les factures originales des frais de notaire, des frais du Registre de la Propriété et des impôts payés

Ces documents sont importants pour vos propres archives, en vue d’une future vente ou si vous devez demander un remboursement ou effectuer des déclarations juridiques.

Conservez soigneusement et de manière organisée tous vos contrats, reçus, certificats et garanties. Ils constituent la preuve juridique et financière de votre achat immobilier en Espagne.

13. Résumé

Acheter un bien immobilier en Espagne peut être une expérience très enrichissante, mais comme tout achat immobilier, cela nécessite une planification rigoureuse, des décisions éclairées et des conseils professionnels fiables. Voici les principaux points à retenir :

• Faites vos recherches. Informez-vous sur les différentes régions d’Espagne et découvrez les zones où vous pourriez souhaiter vivre. Qui y habite ? Quels sont les services, les transports publics et le mode de vie ? Une connaissance directe des lieux est inestimable.
• Pensez à long terme. Tenez compte de vos besoins actuels et de la façon dont ils pourraient évoluer à l’avenir. L’emplacement est souvent plus important que le bien lui-même. La proximité des services de santé, des commerces, des transports publics ainsi que le climat ou l’environnement social que vous préférez jouent tous un rôle dans votre satisfaction à long terme.
• Établissez un budget réaliste. En plus du prix du bien, prévoyez environ 14 % pour les frais supplémentaires, notamment les taxes, les honoraires juridiques, les frais de notaire et d’enregistrement. Les éventuels frais hypothécaires doivent également être pris en compte.
• Prévoyez les frais courants. Après l’achat, vous aurez encore des obligations financières. Celles-ci comprennent l’impôt foncier (IBI/SUMA), l’impôt sur le revenu des non-résidents, les services et les charges de copropriété si le bien fait partie d’une résidence commune. Assurez-vous que votre budget couvre tous les frais annuels d’entretien et de propriété.
• Faites appel à un avocat indépendant. C’est l’une des décisions les plus importantes que vous prendrez. Votre avocat doit défendre uniquement vos intérêts, ne présenter aucun conflit d’intérêts avec le vendeur ou le promoteur et, idéalement, parler couramment votre langue maternelle. Il vous accompagnera à chaque étape juridique et contribuera à protéger votre achat.
• Restez impliqué et informé. Posez des questions et demandez des mises à jour tout au long du processus d’achat. Assurez-vous de comprendre chaque document avant de le signer. Si quelque chose n’est pas clair, votre avocat doit prendre le temps de vous l’expliquer complètement.
• Préparez les démarches après la vente. Une fois le bien à votre nom, assurez-vous que toutes les inscriptions nécessaires concernant les services et les impôts sont mises à jour. Demandez des copies de tous les reçus, contrats et documents juridiques. Conservez le tout de manière organisée pour pouvoir vous y référer ultérieurement.

Profitez pleinement de votre nouveau chez-vous en Espagne !

Nous espérons que ce guide vous aura été utile. Notre objectif est de vous offrir une vue d’ensemble claire et complète du processus d’achat immobilier en Espagne afin que vous puissiez avancer avec davantage de connaissances et de confiance.

L’Espagne offre un vaste choix de biens adaptés à tous les budgets et à tous les styles de vie. Que vous recherchiez un logement près de la côte, une maison à la campagne ou une résidence permanente, chacun peut y trouver son bonheur.

En suivant les conseils de ce guide et en vous entourant de professionnels expérimentés tels que l’équipe de Silc Estates, vous pourrez bientôt profiter de votre propre maison au soleil, en toute sécurité et en toute confiance.

Assistance juridique d’Ábaco Advisers

Ce guide a été réalisé avec le soutien d’Ábaco Advisers, un cabinet indépendant d’avocats et de conseillers juridiques spécialisé en droit immobilier espagnol. Fondé en 1999, il accompagne depuis plus de 25 ans des clients internationaux dans l’achat de biens immobiliers en Espagne.

Ábaco Advisers propose :

• Plus de 25 ans d’expérience en droit immobilier espagnol
• Une équipe de plus de 50 experts, comprenant des avocats, des économistes, des conseillers fiscaux et d’autres professionnels qualifiés
• Des conseils dans 10 langues
• Une solide expérience, avec plus de 40 000 clients accompagnés dans l’achat d’un logement en Espagne
• Des conseils transparents et faciles à comprendre ainsi qu’une protection juridique tout au long du processus d’achat

Leurs services sont conformes au droit espagnol et conçus pour protéger les intérêts de leurs clients tout au long du processus. Pouvoir communiquer clairement dans votre propre langue constitue également un élément important de leur service.

Share