Comprar una propiedad en España: su guía completa

El clima, el estilo de vida, la cultura y un ritmo de vida más relajado son solo algunas de las razones por las que tantas personas deciden comprar una propiedad en España cada año.

El mercado inmobiliario español ha cambiado considerablemente a lo largo de los años. La protección de los compradores se ha reforzado, el marco jurídico es mucho más sólido y, hoy en día, los compradores tienen acceso a mucha más información y apoyo profesional durante todo el proceso de compra. Con el asesoramiento adecuado y una representación legal independiente, comprar una propiedad en España puede ser una experiencia segura, sencilla y emocionante.

Esta guía está dirigida a cualquier persona que esté pensando en comprar una propiedad en España. Le acompaña paso a paso durante el proceso de compra y le ayuda a comprender qué puede esperar, a qué debe prestar atención y cómo afrontar la compra con confianza.

Contenido

1. ¿Por dónde empezar?
2. Elegir su propiedad
3. Hipotecas
4. ¿Cuánto cuesta comprar una propiedad en España?
5. Cambio de divisas si no dispone de euros
6. Cómo organizar las visitas a las propiedades
7. Qué necesita para poder comprar una propiedad en España
8. El abogado
9. Qué hacer una vez que haya elegido la casa de sus sueños
10. Comprobar la propiedad
11. Asegurarse de que la documentación está en orden
12. Después de la compraventa
13. Resumen

1. ¿Por dónde empezar?

Muchas personas comienzan a buscar una propiedad en España mientras están de vacaciones en el país. Quizá hayan visitado varias veces una región concreta y le hayan cogido cariño, o tengan amigos o familiares que ya viven allí.

Si este es su caso, probablemente ya tenga una buena idea de por dónde empezar la búsqueda. Gracias a Internet, existen innumerables recursos para buscar propiedades online. Sin embargo, nada sustituye a investigar personalmente la zona. Si tiene familiares o amigos en España, se encuentra en una posición excelente para explorar distintas zonas y visitar posibles propiedades.

En otros casos, puede que no exista una conexión especial con una región concreta, sino simplemente el deseo general de comprar una propiedad en un país cálido y soleado. España sigue siendo una opción muy popular entre los compradores internacionales. Para los europeos, está cerca de casa y ofrece un clima agradable. Con su variedad de paisajes y estilos de vida, hay opciones para todos los gustos.

Investigar es esencial. Los libros, los recursos online y las páginas web inmobiliarias pueden ayudarle a empezar, pero también resulta extremadamente útil hablar con personas que conozcan la zona y entiendan el proceso de compra. El equipo de Silc Estates estará encantado de ofrecerle asesoramiento sincero e información detallada sobre las regiones en las que trabajamos. No dude en ponerse en contacto con nosotros si tiene alguna pregunta.

2. Elegir su propiedad

Uno de los factores más importantes a la hora de tomar una decisión es la ubicación. Antes de empezar a visitar propiedades, dedique un tiempo a plantearse las siguientes preguntas:

• ¿Cuál es mi principal motivo para comprar una propiedad en España y cómo influye esto en la mejor ubicación?
• ¿Cuáles son mis principales prioridades en cuanto a ubicación y entorno?
• ¿Preferiría vivir en el campo, junto a la playa, cerca de un campo de golf, dentro de una urbanización residencial o en una localidad?
• ¿Es importante para mí vivir en una comunidad de habla española o preferiría un entorno más internacional o turístico?
• ¿Cómo podrían cambiar mi estilo de vida y mis necesidades dentro de 10 años?
• ¿Necesito tener cerca determinados servicios, como centros médicos o supermercados?
• ¿Tendré coche o necesito que todo esté a poca distancia a pie?

Una vez que tenga una idea general de la zona que prefiere, puede empezar a concretar la búsqueda por tipo de propiedad.

Pregúntese:

• ¿Busco un apartamento o una casa?
• ¿Preferiría una propiedad de obra nueva o de reventa?
• ¿Qué espacios exteriores son importantes para mí? ¿Un jardín, un solárium o una piscina?
• ¿Cuántos dormitorios necesito, etc.?

Otros aspectos importantes son el tamaño de la propiedad, el número de plantas y su ubicación dentro del entorno. Su decisión debe tener en cuenta tanto sus objetivos a corto plazo como sus planes a largo plazo. Los no residentes, por ejemplo, deben pensar detenidamente en el mantenimiento. Una gran zona exterior o una piscina privada requiere mantenimiento durante todo el año, por lo que, si no vive en España a tiempo completo, quizá tenga que contratar a alguien para que se ocupe de ello mientras está fuera.

Por otro lado, si tiene previsto convertirse en residente a tiempo completo, ahora o en el futuro, quizá necesite más espacio de almacenamiento, una zona de estar más amplia y posiblemente un garaje o una plaza de aparcamiento cubierta.

Tenga también en cuenta el entorno inmediato. ¿Le gusta tener vecinos agradables y una vida social activa a su alrededor, o prefiere la paz, la tranquilidad y la privacidad?

3. Hipotecas

Es esencial calcular cuánto puede permitirse y comprender qué tipo de propiedad puede comprar realmente con su presupuesto en la zona que tiene en mente. Si piensa financiar la compra mediante una hipoteca u otro préstamo, lo mejor es estudiar esta opción desde el principio. Así tendrá una idea más clara de su rango de precios y podrá centrarse en propiedades que estén realmente a su alcance.

Tenga en cuenta: si compra una propiedad sobre plano, la hipoteca utilizada para financiar la compra normalmente se formalizará una vez finalizada la construcción y cuando la propiedad esté lista para escriturar. Por tanto, los compradores deben asegurarse de disponer de fondos suficientes para hacer frente a los pagos por etapas exigidos durante la construcción.

Obtener una hipoteca en España

Solicitar una hipoteca en España es bastante similar a hacerlo en la mayoría de los demás países. Las entidades financieras normalmente exigirán una aportación importante y documentación completa que demuestre que dispone de ingresos estables y que puede devolver el préstamo tanto ahora como en el futuro.

El plazo máximo de la hipoteca depende de la entidad financiera, la edad del prestatario, sus ingresos, su situación financiera y los criterios de concesión de la entidad. La legislación española ha reforzado la protección de los prestatarios, exigiendo que la documentación hipotecaria pertinente se facilite al menos 10 días naturales antes de la firma y que el prestatario reciba asesoramiento personalizado de un notario antes de firmar la escritura de hipoteca. Los compradores deben firmar una declaración confirmando que comprenden y aceptan todas las condiciones.

Pasos para obtener una hipoteca:

• Decida cuánto desea pedir prestado. Tenga en cuenta no solo las cuotas mensuales, sino también los costes iniciales y administrativos.
• Compare las ofertas de diferentes bancos o intermediarios hipotecarios.
• Asegúrese de comprender plenamente las condiciones.
• Solicite una oferta hipotecaria por escrito que contenga todos los detalles financieros y un borrador completo del contrato.

Una vez aceptadas las condiciones de la hipoteca:

• El banco envía la documentación hipotecaria al notario que usted haya elegido para que pueda prepararse la escritura de hipoteca.
• La escritura de hipoteca se firma al mismo tiempo que la escritura de propiedad.
• Después de la firma, el notario envía una copia electrónica de los documentos al Registro de la Propiedad.

Si posteriormente amortiza por completo su hipoteca, esta también debería cancelarse formalmente en el Registro de la Propiedad. Puede encargarse usted mismo de los trámites notariales y registrales o pedir al banco que los gestione en su nombre.

Además de los intereses, puede haber otros costes asociados a la hipoteca, dependiendo de la entidad financiera y de las condiciones del préstamo. Asegúrese de comprender estos costes de antemano.

Documentos necesarios para una hipoteca:

• Estabilidad laboral: prueba de que dispone de un empleo permanente o de ingresos a largo plazo
• Ingresos: nóminas recientes o justificantes de ingresos
• Situación financiera: información sobre préstamos anteriores, deudas o impagos, normalmente mediante documentación bancaria
• Patrimonio: una lista de otras propiedades o inversiones que posea
• Avalistas: si alguien va a firmar conjuntamente o garantizar el préstamo
• Garantías adicionales: planes de pensiones, cuentas de ahorro u otros activos

Costes asociados a la contratación de una hipoteca:

• Costes de tasación de la propiedad
• Comisiones o gastos de apertura, si procede
• Comisiones por amortización anticipada o cancelación, si procede
• Seguro obligatorio, como mínimo un seguro contra incendios
• Productos o servicios bancarios asociados, como tarjetas de crédito o gastos de cuenta, si procede

En Silc Estates trabajamos con bancos de confianza que pueden ayudarle durante el proceso hipotecario en España. Estaremos encantados de orientarle y ayudarle a coordinar las gestiones con proveedores financieros de confianza.

4. ¿Cuánto cuesta comprar una propiedad en España?

Antes de comenzar la búsqueda de una propiedad, es esencial tener una idea clara del presupuesto total que necesitará, no solo para el precio de compra, sino también para los costes legales, fiscales y administrativos asociados a la compra en España.

Costes estimados de compra

En general, recomendamos calcular aproximadamente un 14 % adicional sobre el precio de la propiedad para cubrir todos los gastos adicionales. Esto incluye:

Gastos de notaría

Los honorarios notariales en España están regulados por ley y se calculan conforme a un arancel oficial. El importe final dependerá del valor de la propiedad y de la complejidad de la escritura. Como orientación general, los compradores de una vivienda residencial típica deberían presupuestar aproximadamente entre 600 € y 1.200 € para gastos de notaría, aunque el importe real puede ser superior o inferior según cada operación.

Gastos del Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad español es el registro oficial que protege sus derechos de propiedad inscritos. La escritura de propiedad debería inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente. Los honorarios están regulados por ley y se calculan según el valor de la propiedad y el arancel oficial aplicable. Como orientación general, los compradores de una vivienda residencial típica deberían presupuestar aproximadamente entre 400 € y 1.000 € para gastos del Registro de la Propiedad, aunque el importe real puede ser superior o inferior según cada operación.

Otros gastos

Existen otros gastos adicionales que pueden aplicarse en determinados casos según las circunstancias personales. Por ejemplo, si nunca antes ha tenido obligaciones fiscales en España, generalmente necesitará obtener un número NIE como parte de la compra de la propiedad y de los trámites fiscales y administrativos asociados.

Si no puede estar personalmente en España durante etapas importantes de la compra, puede otorgar un poder notarial a un representante de confianza, normalmente su abogado, para que pueda actuar en su nombre cuando sea necesario.

Impuestos sobre la compra de una propiedad

Los impuestos varían dependiendo de si compra una propiedad de obra nueva o de reventa:

Propiedad de obra nueva 

IVA: 10 % AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1,4 %* en la Comunidad Valenciana

Propiedad de reventa 

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): 9 %* para propiedades de hasta 1.000.000 € inclusive y 11 %* para propiedades de más de 1.000.000 € en la Comunidad Valenciana.

*Estos tipos se aplican en la Comunidad Valenciana en el momento de redactar esta guía y pueden estar sujetos a cambios. En otras regiones de España pueden aplicarse tipos diferentes.

Nota: si el vendedor es no residente, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio de compra e ingresarlo directamente en la Agencia Tributaria española como pago a cuenta de la posible obligación del vendedor por el impuesto sobre la ganancia patrimonial. Si finalmente no hay impuesto que pagar, el vendedor puede solicitar posteriormente la devolución.

Plusvalía municipal: por regla general, el vendedor es responsable de pagar la Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Sin embargo, cuando el vendedor es una persona física no residente, el comprador puede estar obligado a pagar el impuesto como sustituto del contribuyente. Su abogado comprobará si este impuesto es aplicable y se asegurará de que se gestione correctamente.

Honorarios legales

También deberá tener en cuenta los honorarios legales derivados del proceso de compra. Es importante asegurarse de que sus intereses estén debidamente representados. Un abogado independiente le asesorará y le dará tranquilidad, realizando en su nombre las comprobaciones legales necesarias durante todo el proceso de compra. Asegúrese de que la persona a la que confía esta importante operación anteponga sus intereses y no tenga ningún conflicto de intereses con otras partes implicadas. Una comunicación clara con su abogado es esencial, por lo que lo ideal es elegir a alguien que hable su idioma con fluidez y forme parte de un despacho reconocido y de confianza especializado en derecho inmobiliario español. Deberían facilitarle un presupuesto personalizado y sin compromiso para que conozca los honorarios legales antes de continuar.

Los abogados también suelen encargarse en su nombre de las altas de suministros y los cambios de titularidad.

Altas y cambios de titularidad de suministros

• Obra nueva: deberá pagar los costes de alta o conexión de agua, electricidad y posiblemente gas; los importes varían según la ubicación.
• Reventa: deberá pagar el cambio de titularidad de los contratos de suministros existentes a su nombre.

Tenga también en cuenta posibles gastos de mobiliario o reforma si la propiedad no está amueblada o necesita actualizarse.

Gastos anuales de la propiedad

Una vez que la propiedad sea suya, habrá varios gastos anuales.

IBI / SUMA (impuesto local sobre bienes inmuebles)

Es un impuesto local basado en el valor catastral de la propiedad, determinado por la administración local. La persona que sea propietaria del inmueble el 1 de enero del año correspondiente es legalmente responsable del IBI de ese año.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes

Aunque no alquile su vivienda, los no residentes deben pagar el impuesto correspondiente a la renta inmobiliaria imputada de las segundas residencias.

• Base imponible: 1,1 % del valor catastral si el valor catastral de la propiedad fue revisado, modificado o determinado mediante el procedimiento de valoración colectiva correspondiente y entró en vigor en el ejercicio fiscal o en los 10 ejercicios fiscales anteriores; 2 % en los demás casos.
• Tipo impositivo: 19 % para residentes de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein; 24 % para los demás.
• Plazo: para las rentas imputadas correspondientes a 2026 y años posteriores, el Modelo 210 debe presentarse y pagarse entre el 1 de abril y el 31 de diciembre del año natural siguiente. Su abogado o representante fiscal puede ayudarle con este trámite.

Ejemplo:

Una propiedad tiene un valor catastral, es decir, el valor utilizado a efectos fiscales y no el valor de mercado de la propiedad, de 54.000 €. Suponiendo que el valor catastral haya sido revisado dentro del periodo correspondiente de 10 años y que el propietario sea residente de la UE, el impuesto anual sobre la renta inmobiliaria imputada de no residentes se calcularía de la siguiente manera:

Base imponible: 54.000 € × 1,1 % = 594 €

Importe a pagar: 594 € × 19 % = 112,86 €

Para las rentas imputadas correspondientes a 2026 y años posteriores, este impuesto debe declararse y pagarse entre el 1 de abril y el 31 de diciembre del año natural siguiente.

Gastos de comunidad

Se aplican si la propiedad forma parte de un complejo residencial y cubren:

• Mantenimiento de piscinas y jardines
• Electricidad y agua de las zonas comunes
• Mantenimiento de ascensores, etc.

Suministros

Gastos habituales mensuales o bimensuales de:

• Agua
• Electricidad
• Gas, si procede

Una vez que haya calculado su presupuesto total y los gastos recurrentes, y esté seguro de que la inversión encaja en su situación financiera, estará preparado para dar el siguiente paso hacia la casa de sus sueños en España.

5. Cambio de divisas si no dispone de euros

Transferir dinero entre países puede resultar costoso, especialmente cuando se trata de grandes cantidades en una compra inmobiliaria. El tipo de cambio ofrecido por un banco tradicional puede incluir un margen sobre el tipo de cambio de mercado, y también pueden existir comisiones por transferencia, SWIFT o bancos intermediarios. Dependiendo del banco, la divisa y el importe transferido, estos costes pueden sumar varios puntos porcentuales del importe cambiado.

Por este motivo, es importante comparar no solo la comisión de transferencia, sino también el tipo de cambio que le ofrecen y cualquier coste adicional que pueda aplicarse.

Una empresa especializada en cambio de divisas puede ofrecer a menudo un tipo de cambio más competitivo y una mayor transparencia sobre el coste total de la operación. Algunos proveedores también utilizan redes bancarias locales, lo que puede reducir la necesidad de realizar transferencias internacionales SWIFT tradicionales y los costes asociados.

En Silc Estates trabajamos con un socio de confianza especializado en cambio de divisas, que ofrece excelentes tipos de cambio y un servicio fiable. Póngase en contacto con nosotros para obtener más información o para que podamos presentárselo personalmente.

6. Cómo organizar las visitas a las propiedades

Puede ponerse en contacto con Silc Estates escribiendo a info@silcestates.com para organizar visitas a propiedades que se adapten a su horario.

Si ya tiene previsto viajar a España, podemos coordinar las visitas durante su estancia. También ofrecemos visitas virtuales mediante videollamada. Esto le permite ver las propiedades, explorar el entorno y hacer preguntas sin salir de casa.

Nos comprometemos a mostrarle tantas propiedades como necesite, de forma virtual o presencial, hasta que esté completamente seguro de su elección.

También organizamos viajes de inspección. Se trata de viajes breves y centrados en la búsqueda de vivienda en España, normalmente de 2 o 3 días, durante los cuales podrá visitar las propiedades y zonas que más le interesen. Si compra una propiedad a través de nosotros, reembolsamos parte de sus gastos de viaje y alojamiento. Póngase en contacto con nosotros para obtener más información. Tenga en cuenta que será necesario presentar justificantes de pago para el reembolso.

7. Qué necesita para poder comprar una propiedad en España

Para comprar una propiedad en España necesitará lo siguiente:

• Un pasaporte válido o, cuando corresponda, un documento nacional de identidad de un país de la UE/EEE
• Un Número de Identidad de Extranjero (NIE), que puede obtenerse a través del consulado o la embajada de España en su país de origen, o mediante un abogado en España

Aunque una cuenta bancaria española no es un requisito legal para comprar una propiedad, es muy recomendable para gestionar gastos recurrentes como electricidad, agua, cuotas de comunidad, impuestos locales y otras facturas del hogar.

Además, las autoridades españolas exigen total transparencia sobre el origen de los fondos. Esto significa que deberá presentar los datos de la cuenta bancaria desde la que se realizarán los pagos. Esta exigencia forma parte de la normativa española de prevención del blanqueo de capitales.

Es muy recomendable designar a un abogado desde el principio del proceso. Su abogado podrá:

• Ayudarle a obtener su NIE
• Abrir una cuenta bancaria española en su nombre, si le otorga un poder notarial
• Gestionar su operación inmobiliaria de principio a fin

Contar con apoyo legal profesional contribuye a que la experiencia de compra sea más fluida, segura y eficiente.

8. El abogado

Es muy importante que los trámites legales sean gestionados por un abogado competente. Debe contar con su propio representante para proteger sus intereses cuando se formalicen los contratos. Elija un abogado con el que pueda comunicarse fácilmente en su idioma y que, además, esté especializado en derecho inmobiliario español.

Entre sus funciones se incluyen:

• Comprobar que el agente inmobiliario está legalmente autorizado para vender la propiedad.
• Asegurarse de que la propiedad está libre de deudas, cargas y litigios legales.
• Revisar todos los contratos antes de que usted firme nada.
• Representarle ante el notario.
• Preparar la firma de la escritura de propiedad.
• Inscribir la propiedad a su nombre en el Registro de la Propiedad español.
• Ayudarle con el cambio de titularidad de los suministros y con traducciones cuando sea necesario.

La comunicación es esencial. Si no habla español con fluidez, elija un abogado o despacho que pueda explicarle claramente el proceso y los documentos en un idioma que comprenda.

9. Qué hacer una vez que haya elegido la casa de sus sueños

Una vez que haya encontrado la propiedad que desea comprar, el siguiente paso es reservarla firmando un contrato de reserva y pagando un depósito. Este depósito normalmente no es reembolsable si cambia de opinión, así que asegúrese de su decisión antes de firmar.

Si compra una propiedad de obra nueva, el siguiente paso después de la reserva suele ser el contrato de compraventa, que se firma aproximadamente un mes más tarde junto con un segundo pago. Cada promotor tiene su propio calendario de pagos y es fundamental que usted:

• Comprenda exactamente cuánto debe pagar y cuándo.
• Se asegure de poder cumplir todos los plazos de pago para evitar penalizaciones o perder la reserva.

Su abogado deberá iniciar entonces una investigación legal completa de la propiedad. Esto incluye:

• Verificación de la titularidad y la situación jurídica
• Comprobación de las licencias y garantías del promotor, en propiedades de obra nueva
• Revisión de las condiciones del contrato y confirmación de que protegen sus intereses

Si todo está en orden, su abogado preparará la firma definitiva de la escritura de compraventa (Escritura Pública de Compraventa) ante notario. En ese momento se paga el saldo restante y la propiedad se transfiere oficialmente a su nombre.

10. Comprobar la propiedad

Hay una serie de comprobaciones importantes que deben realizarse para asegurarse de que la propiedad que desea comprar es realmente una buena compra. Pueden dividirse en cuatro áreas principales:

• Situación jurídica de la propiedad
• Comprobación de suministros e impuestos
• Situación jurídica de las mejoras realizadas en la vivienda
• Inspección de la propiedad por un arquitecto

Situación jurídica de la propiedad

Su abogado deberá realizar una investigación exhaustiva de la situación jurídica de la propiedad. Esto incluirá obtener y examinar una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad español.

La nota simple es un extracto informativo del Registro de la Propiedad y proporciona información importante sobre la situación jurídica registral de la propiedad, entre ella:

• Descripción e identificación de la propiedad, incluidos datos registrales como su ubicación, linderos y superficie
• El propietario o propietarios registrales y sus derechos de propiedad
• Hipotecas registradas existentes
• Cargas, limitaciones y otros gravámenes registrados que afecten a la propiedad

Su abogado realizará comprobaciones independientes sobre cuestiones que no necesariamente pueden determinarse únicamente mediante la nota simple, entre ellas posibles cuotas de comunidad e impuestos sobre la propiedad pendientes, así como la situación urbanística y la conformidad de las construcciones.

Su abogado también obtendrá y comprobará la información pertinente del Catastro, incluida:

• La referencia catastral
• La superficie y otros datos catastrales de la propiedad
• El plano catastral, que puede ayudar a identificar ampliaciones, modificaciones o construcciones adicionales que requieran una investigación más detallada

La información del Registro de la Propiedad y del Catastro se comparará con la escritura de propiedad y con la propiedad física para identificar cualquier discrepancia que deba aclararse o corregirse antes de completar la compra.

Documentación de ocupación

Su abogado también deberá comprobar que la propiedad dispone de la documentación adecuada de primera ocupación o de ocupaciones posteriores exigida por la normativa autonómica y municipal aplicable.

En una propiedad de obra nueva, la documentación correspondiente de primera ocupación confirma que la propiedad terminada ha seguido el procedimiento administrativo requerido para su ocupación.

En las propiedades de reventa, los requisitos pueden ser diferentes. En la Comunidad Valenciana, la ocupación posterior se tramita generalmente mediante una declaración responsable, sujeta a las circunstancias aplicables y a los requisitos municipales.

Esta documentación es importante porque puede ser necesaria para determinados trámites hipotecarios, de suministros o administrativos. Los requisitos exactos para contratar o cambiar los servicios de agua y electricidad pueden variar según la propiedad, el municipio y el proveedor.

También es importante comprobar cuidadosamente esta documentación porque, cuando venda la propiedad en el futuro, el nuevo comprador y su abogado realizarán sus propias comprobaciones legales y podrán solicitar la documentación de ocupación correspondiente.

Comprobación de suministros e impuestos

Su abogado deberá comprobar el estado de las facturas pendientes, las cuotas de comunidad y los impuestos sobre la propiedad, y asegurarse de que cualquier importe pendiente se gestione correctamente como parte de la operación. Esto incluye:

• Electricidad
• Agua
• Gas, si procede
• Recogida de residuos
• Cuotas de comunidad
• Impuestos locales sobre la propiedad (IBI/SUMA)

Estas comprobaciones son importantes para determinar si existen importes pendientes relacionados con la propiedad y garantizar que se gestionen adecuadamente antes o como parte de la finalización de la compra.

Situación jurídica de las mejoras realizadas en la vivienda

Cualquier obra adicional, ampliación o reforma de la propiedad deberá comprobarse para determinar si se obtuvieron las licencias o autorizaciones necesarias y si las obras se declararon correctamente y, cuando sea necesario, figuran en el Registro de la Propiedad y en el Catastro.

Esto puede incluir ampliaciones, piscinas, terrazas, zonas cerradas, habitaciones adicionales u otras modificaciones realizadas después de la construcción original de la propiedad.

Si las modificaciones no han sido correctamente autorizadas o registradas, puede ser necesario realizar comprobaciones adicionales antes de comprar la propiedad. Dependiendo de las circunstancias, las obras irregulares pueden causar problemas legales o administrativos y también dificultar la obtención de una hipoteca o una futura venta.

Inspección de la propiedad por un arquitecto

En propiedades de reventa, los compradores pueden optar por encargar una inspección técnica independiente a un arquitecto o técnico cualificado.

Esta inspección es independiente de las comprobaciones legales realizadas por su abogado. Una inspección técnica puede ayudar a identificar defectos de construcción, problemas estructurales, humedades, grietas u otros problemas ocultos que quizá no sean evidentes durante una visita ordinaria.

Aunque pueda parecer una lista larga, estas comprobaciones son importantes. Identificar y resolver un problema antes de completar la compra es mucho más fácil que descubrirlo cuando la propiedad ya es suya.

Comunidad de propietarios

Si la propiedad forma parte de una comunidad de propietarios, es importante comprender cómo funciona.

La comunidad es responsable del mantenimiento de las zonas e instalaciones comunes, que pueden incluir:

• Piscinas
• Jardines
• Pasillos y escaleras
• Ascensores
• Iluminación comunitaria
• Sistemas de desagüe y tuberías

Cada propietario paga una parte de los costes de mantenimiento mediante las cuotas de comunidad. Las decisiones sobre mantenimiento, mejoras y otros asuntos de la comunidad se toman en reuniones formales y usted, como propietario, tendrá derecho de voto de acuerdo con las normas aplicables.

Determinadas obras en su propia propiedad, especialmente las que afecten a la estructura, la fachada, los elementos comunes o el aspecto exterior del edificio, pueden requerir la aprobación de la comunidad de propietarios, además de la correspondiente licencia o autorización municipal.

La mayoría de las comunidades cuentan con un Administrador de Fincas, que realiza tareas administrativas, ayuda a garantizar el cumplimiento legal y presta apoyo al presidente de la comunidad. La gestión varía de una comunidad a otra, por lo que merece la pena informarse sobre su funcionamiento antes de comprar.

CEE - Certificado de Eficiencia Energética

Toda propiedad ofrecida para venta o alquiler en España debe disponer de un Certificado de Eficiencia Energética (CEE), salvo las excepciones previstas por la ley. Este certificado muestra una calificación de eficiencia energética que va desde A, la más eficiente, hasta G, la menos eficiente.

El CEE tiene en cuenta el consumo energético de la propiedad, incluido el de calefacción, refrigeración y agua caliente.

Es responsabilidad del vendedor, o del promotor en el caso de obra nueva, facilitar este documento cuando sea exigible antes de completar la venta.

11. Asegurarse de que la documentación está en orden

Su abogado desempeña un papel importante no solo al comprobar la situación jurídica de la propiedad, sino también al asegurarse de que su propia documentación esté completa. Los dos principales elementos legales para compradores extranjeros son el NIE y el poder notarial, si usted no puede estar presente durante la compra.

El NIE (Número de Identidad de Extranjero)

Es su número de identificación como extranjero. Los compradores extranjeros generalmente necesitan un NIE para completar la compra de una propiedad y cumplir las obligaciones fiscales y administrativas asociadas en España.

En algunos casos, es posible solicitar el NIE a través de un consulado español en su país de origen.

También puede solicitarlo personalmente en una Oficina de Extranjeros o en una comisaría de la Policía Nacional en España. Un abogado con poder notarial también puede obtenerlo en su nombre, sin que usted tenga que desplazarse.

Poder notarial

Si no puede asistir personalmente a citas importantes, como reuniones con el notario o la firma de documentos, puede otorgar un poder notarial a su abogado o a otro representante de confianza.

Este documento legal permite a su representante actuar en su nombre para determinadas operaciones, entre ellas:

• Abrir una cuenta bancaria española
• Firmar contratos
• Completar la compra y firmar la escritura de propiedad
• Gestionar declaraciones fiscales
• Solicitar su NIE

El poder notarial debe otorgarse con las formalidades correspondientes. Si se otorga en el extranjero, pueden aplicarse requisitos adicionales de legalización o Apostilla dependiendo del lugar y de la forma en que se otorgue.

Un poder notarial puede facilitar considerablemente el proceso si usted no puede estar físicamente presente en España en todas las etapas.

Firma de la escritura de propiedad (Escritura de Compraventa)

Una vez completadas todas las comprobaciones legales y cumplido el calendario de pagos, el último paso es firmar la escritura de propiedad en la notaría.

El comprador tiene derecho a elegir al notario que autorizará la firma.

El notario:

• Verificará la identidad y la capacidad legal del comprador y del vendedor
• Confirmará los datos de la propiedad y la información catastral
• Comprobará la titularidad registral y cualquier hipoteca, carga o gravamen que afecte a la propiedad
• Comprobará la documentación exigida relativa a las cuotas de comunidad y otra información relevante de la propiedad
• Verificará y dejará constancia de las formas de pago acordadas
• Explicará las implicaciones legales de la operación y se asegurará de que la escritura refleje el acuerdo de las partes
• Después de la firma, presentará electrónicamente la escritura en el Registro de la Propiedad

Una vez firmada la escritura de propiedad, la compraventa es definitiva. Nunca firme un documento que no comprenda completamente. Pida a su abogado que se lo explique todo detalladamente antes de firmar.

Después de la firma, recibirá una copia de la escritura de propiedad, denominada Copia Simple. La escritura notarial original, la matriz, permanece en el protocolo oficial del notario y pueden expedirse copias autorizadas cuando sea necesario. Si compra con hipoteca, esta se inscribe por separado en el Registro de la Propiedad.

Una vez que la propiedad haya sido oficialmente inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad, podrá recibir una copia autorizada de la escritura junto con los datos registrales correspondientes. Anote el nombre y la ubicación del notario por si en el futuro necesita otra copia autorizada.

En este momento, usted es oficialmente el propietario legal de su nueva vivienda en España.

12. Después de la compraventa

Después de firmar la escritura de propiedad, todavía quedan algunos pasos importantes:

• La propiedad debería inscribirse a su nombre en el Registro de la Propiedad
• Las compañías de suministros deben ser informadas del cambio de titularidad

Su abogado normalmente se encargará de estos cambios administrativos.

También deberá liquidar todos los pagos con su abogado o representante legal. Asegúrese de solicitar:

• Una factura detallada y desglosada de todos los servicios prestados
• Las facturas originales de los gastos de notaría, Registro de la Propiedad e impuestos pagados

Estos documentos son importantes para sus propios archivos, para una futura venta o en caso de que necesite solicitar devoluciones o realizar declaraciones legales.

Guarde de forma segura y ordenada todos sus contratos, recibos, certificados y garantías. Constituyen la prueba legal y financiera de la compra de su propiedad en España.

13. Resumen

Comprar una propiedad en España puede ser una experiencia muy gratificante, pero, como cualquier compra inmobiliaria, requiere una planificación cuidadosa, decisiones informadas y asesoramiento profesional fiable. Estos son los puntos principales que debe tener en cuenta:

• Investigue. Infórmese sobre las distintas regiones de España y explore las zonas en las que podría querer vivir. ¿Quién vive allí? ¿Qué servicios, transporte público y estilo de vida ofrece la zona? Conocerla de primera mano es de un valor incalculable.
• Piense a largo plazo. Tenga en cuenta sus necesidades actuales y cómo podrían cambiar en el futuro. La ubicación suele ser más importante que la propia propiedad. La proximidad a servicios sanitarios, comercios, transporte público y el clima o entorno social que prefiera influyen en su satisfacción a largo plazo.
• Establezca un presupuesto realista. Además del precio de la propiedad, calcule aproximadamente un 14 % para gastos adicionales, incluidos impuestos, honorarios legales, gastos de notaría y costes de inscripción. También deben tenerse en cuenta los posibles gastos hipotecarios.
• Prevea los gastos recurrentes. Después de la compra seguirá teniendo responsabilidades económicas. Entre ellas se incluyen el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI/SUMA), el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, los suministros y las cuotas de comunidad si la propiedad forma parte de una urbanización o complejo compartido. Asegúrese de que su presupuesto cubra todos los gastos anuales de mantenimiento y propiedad.
• Utilice un abogado independiente. Esta es una de las decisiones más importantes que tomará. Su abogado debe representar únicamente sus intereses, no tener ningún conflicto de intereses con el vendedor o promotor y, preferiblemente, hablar su idioma con fluidez. Le guiará en cada paso legal y ayudará a proteger su compra.
• Manténgase implicado e informado. Haga preguntas y solicite actualizaciones durante todo el proceso de compra. Asegúrese de comprender cada documento antes de firmarlo. Si algo no está claro, su abogado debe dedicar el tiempo necesario a explicárselo completamente.
• Prepárese para los trámites posteriores a la compra. Una vez que la propiedad sea suya, asegúrese de que se actualicen todas las altas y registros necesarios de suministros e impuestos. Solicite copias de todos los recibos, contratos y documentos legales. Guárdelo todo de forma ordenada para futuras consultas.

¡Disfrute de su nuevo hogar en España!

Esperamos que esta guía le haya resultado útil. Nuestro objetivo es ofrecerle una visión clara y completa del proceso de compra de una propiedad en España para que pueda avanzar con mayor conocimiento y confianza.

España ofrece una amplia variedad de propiedades para todos los presupuestos y estilos de vida. Tanto si busca un lugar junto a la costa, una casa en el campo o una residencia permanente, hay opciones para todos los gustos.

Siguiendo los consejos de esta guía y trabajando con profesionales con experiencia, como el equipo de Silc Estates, pronto podrá disfrutar de su propio hogar al sol, con seguridad y confianza.

Asesoramiento legal de Ábaco Advisers

Esta guía ha sido elaborada con el apoyo de Ábaco Advisers, un despacho independiente de abogados y asesores legales especializado en derecho inmobiliario español. Fundado en 1999, lleva más de 25 años ayudando a clientes internacionales a comprar propiedades en España.

Ábaco Advisers ofrece:

• Más de 25 años de experiencia en derecho inmobiliario español
• Un equipo de más de 50 expertos, incluidos abogados, economistas, asesores fiscales y otros profesionales cualificados
• Asesoramiento en 10 idiomas
• Una trayectoria acreditada, habiendo ayudado a más de 40.000 clientes a comprar una vivienda en España
• Asesoramiento transparente y fácil de entender, así como protección legal durante todo el proceso de compra

Sus servicios cumplen la legislación española y están diseñados para proteger los intereses de sus clientes durante todo el proceso. Poder comunicarse claramente en su propio idioma también es una parte importante de su servicio.

Share