Een huis kopen in Spanje: Uw complete gids

Een woning in Spanje kopen is voor velen een droom.

Het klimaat, de levensstijl, de cultuur en het rustigere tempo van het leven zijn slechts enkele van de redenen waarom zoveel mensen elk jaar ervoor kiezen om onroerend goed in Spanje te kopen.

Het is waar dat er momenten zijn geweest waarop het vertrouwen van kopers daalde. Tijdens de jaren van de vastgoedboom handelde niet iedereen ethisch, en helaas maakten sommige individuen misbruik van het enthousiasme van buitenlandse kopers. Sindsdien is het wettelijk kader aanzienlijk aangescherpt en zijn kopers nu beter geïnformeerd. De recessie heeft de meeste mensen met een minder dan onberispelijke reputatie weggejaagd.

Deze gids is bedoeld voor iedereen die overweegt een woning in Spanje te kopen. Hij leidt u stap voor stap door het overdrachtsproces en helpt u te begrijpen wat u kunt verwachten en wat u moet vermijden.

Inhoud

1. Hoe begin je eraan?
2. Het kiezen van je woning
3. Hypotheken
4. Wat zijn de kosten van het kopen van een woning in Spanje?
5. Valutawissel als je geen euro’s hebt
6. Hoe je te werk gaat bij het bezichtigen van eigendommen
7. Wat heb je nodig om een woning in Spanje te kunnen kopen
8. De advocaat
9. Wat te doen als je je droomwoning hebt gekozen
10. Controle van de woning
11. Zorg ervoor dat je papierwerk in orde is
12. Na de aankoop
13. Samenvatting

1. Hoe begin je eraan?

Veel mensen beginnen hun zoektocht naar een woning in Spanje terwijl ze op vakantie zijn in het land. Misschien hebben ze een bepaalde regio meerdere keren bezocht en er een band mee opgebouwd, of hebben ze vrienden of familie die er al wonen.

Als dit voor u herkenbaar is, heeft u waarschijnlijk al een goed idee van waar u uw zoektocht kunt beginnen. Dankzij het internet zijn er talloze bronnen beschikbaar om online naar woningen te zoeken. Toch gaat er niets boven persoonlijk onderzoek. Als u familie of vrienden in Spanje hebt, bent u in een uitstekende positie om gebieden te verkennen en potentiële woningen te bezichtigen.

In andere gevallen is er misschien geen specifieke band met een regio, maar gewoon een algemene wens om een woning te kopen in een warm en zonnig land. Spanje blijft een populaire keuze onder internationale kopers. Voor Europeanen is het dichtbij huis en biedt het een betrouwbaar klimaat. Met zijn gevarieerde landschappen en levensstijlen is er voor ieder wat wils.

Onderzoek doen is essentieel. Boeken, online bronnen en vastgoedwebsites kunnen u op weg helpen. Maar het is vooral nuttig om te spreken met iemand die het proces al heeft doorlopen. Het team van Silc Estates geeft u graag eerlijk advies en uitgebreide informatie over verschillende regio’s. Aarzel niet om contact met ons op te nemen met uw vragen.

2. Het kiezen van je woning

Een van de belangrijkste factoren in uw beslissing is de locatie. Voordat u begint met het bezichtigen van woningen, neem de tijd om uzelf de volgende vragen te stellen: 

• Wat is mijn voornaamste reden om een woning in Spanje te kopen, en hoe beïnvloedt dat de beste locatie?
• Wat zijn mijn belangrijkste prioriteiten op het gebied van locatie en omgeving?
• Verblijf ik liever op het platteland, aan het strand, nabij een golfbaan, binnen een residentiële urbanisatie of in een stad?
• Is het belangrijk voor mij om in een Spaanstalige gemeenschap te wonen, of geef ik de voorkeur aan een meer internationale of toeristische omgeving?
• Hoe zouden mijn levensstijl en behoeften over 10 jaar kunnen veranderen?
• Zijn er bepaalde voorzieningen die ik in de buurt nodig heb, zoals medische centra of supermarkten?
• Zal ik een auto hebben, of moet alles op loopafstand zijn?

Zodra u een globaal idee heeft van uw voorkeursgebied, kunt u beginnen met het verfijnen van uw zoektocht naar specifieke woningtypes.

Stel uzelf de volgende vragen:

• Zoek ik een appartement of een (vrijstaande) woning?
• Welke buitenvoorzieningen zijn belangrijk voor mij? Een tuin, een solarium of een zwembad?
• Hoeveel slaapkamers heb ik nodig, enzovoort.

Andere belangrijke overwegingen zijn de grootte van het pand, het aantal verdiepingen en de ligging. Bij uw beslissing moet u zowel rekening houden met uw korte termijn doelen als met uw lange termijn plannen. Niet-ingezetenen moeten bijvoorbeeld goed nadenken over het onderhoud. Een grote buitenruimte of een privézwembad vereisen het hele jaar door onderhoud, wat een uitdaging kan zijn als u niet fulltime in Spanje woont.

Aan de andere kant, als u van plan bent om nu of in de toekomst fulltime inwoner te worden, heeft u wellicht meer opslagruimte, een grotere woonruimte en mogelijk een garage of overdekte parkeerplaats nodig.

Houd ook rekening met de directe omgeving. Houdt u van vriendelijke buren en een bruisend sociaal leven om u heen, of geeft u de voorkeur aan rust, stilte en privacy?

3. Hypotheken

Het is essentieel om te berekenen wat u zich kunt veroorloven en om te begrijpen wat voor soort woning u zich met uw budget realistisch gezien kunt veroorloven in de regio die u op het oog heeft. Als u van plan bent uw aankoop te financieren met een hypotheek of lening, kunt u deze optie het beste vroeg in het proces onderzoeken. Zo krijgt u een duidelijker beeld van uw prijsklasse en kunt u zich concentreren op woningen die financieel binnen uw bereik liggen.

Let op: als u een hypotheek nodig heeft, verstrekken Spaanse banken alleen leningen voor woningen die volledig zijn opgeleverd. Als u dus geïnteresseerd bent in de aankoop van een woning op plan, moet u ofwel een hypotheek nemen op een andere woning elders, ofwel een hypotheek afsluiten om de laatste betaling te dekken zodra de woning is opgeleverd.

Een hypotheek verkrijgen in Spanje

Het aanvragen van een hypotheek in Spanje verloopt vrijwel hetzelfde als in de meeste andere landen. Banken zijn echter voorzichtiger dan vroeger. Ze vragen doorgaans een aanzienlijke aanbetaling en willen uitgebreide documentatie zien om aan te tonen dat u een stabiel inkomen heeft en in staat bent om de lening nu en in de toekomst terug te betalen.

De maximale looptijd van een hypotheek in Spanje is 30 jaar en de lening moet volledig zijn afgelost voordat de lener de pensioengerechtigde leeftijd bereikt. De Spaanse wetgeving heeft de bescherming van leners versterkt en vereist dat de hypotheekvoorwaarden enkele dagen voor ondertekening duidelijk door een notaris aan de koper worden uitgelegd. Kopers moeten een verklaring ondertekenen waarin zij aangeven dat zij alle voorwaarden begrijpen en accepteren.

Stappen voor het verkrijgen van een hypotheek:

• Bepaal hoeveel u wilt lenen. Houd niet alleen rekening met de maandelijkse aflossingen, maar ook met de kosten vooraf en de administratieve kosten.
• Vergelijk aanbiedingen van verschillende banken of hypotheekmakelaars.
• Zorg ervoor dat u de voorwaarden volledig begrijpt.
• Vraag om een schriftelijke hypotheekaanbieding met alle financiële details en een volledig concept van het contract.

Zodra u de hypotheekvoorwaarden hebt geaccepteerd:

• De notaris stelt de hypotheekakte op.
• De hypotheekakte wordt tegelijk met de eigendomsakte ondertekend.
• Na ondertekening stuurt de notaris een elektronische kopie van de documenten naar het kadaster, gevolgd door officiële papieren versies.

Als u later besluit om uw hypotheek vervroegd af te lossen, moet u dit melden bij het kadaster. De bank moet een vertegenwoordiger sturen om de akte van hypotheekdoorhaling bij de notaris te ondertekenen, die vervolgens bij het kadaster wordt gedeponeerd.

Naast interestbetalingen kunnen kredietverstrekkers administratiekosten in rekening brengen, die doorgaans ongeveer 2% van het hypotheekbedrag bedragen. Zorg ervoor dat u vooraf op de hoogte bent van deze kosten.

Documenten die nodig zijn voor een hypotheek:

- Werkzekerheid: bewijs dat u een vaste baan hebt of een langdurig inkomen

- Inkomen: recente loonstrookjes of inkomensverklaring

- Financiële achtergrond: bewijs van eerdere leningen, schulden of achterstallige betalingen, meestal via een bankverklaring

- Vermogen: lijst van andere eigendommen of beleggingen die u bezit

- Borgstellers: als iemand medeondertekent of garant staat voor de lening

- Aanvullende garanties: pensioenregelingen, spaarrekeningen of andere activa

Kosten in verband met het afsluiten van een hypotheek:

• Kosten voor taxatie van onroerend goed
• Commissie- of bemiddelingskosten
• Kosten voor vroegtijdige opzegging (indien van toepassing)
• Verplichte verzekeringen (minimaal brandverzekering, maar vaak ook inboedelverzekering en soms betalingsbeschermingsverzekering)
• Aanverwante producten of diensten van de bank, zoals creditcards of rekeningkosten

Bij SILC Estates werken we samen met gerenommeerde banken die u kunnen ondersteunen bij het hypotheekproces in Spanje. We begeleiden u graag en helpen u bij het coördineren met betrouwbare financiële dienstverleners.

4. Wat zijn de kosten van het kopen van een woning in Spanje?

Voordat u begint met het zoeken naar een woning, is het essentieel om een duidelijk beeld te hebben van het totale budget dat u nodig heeft – niet alleen voor de aankoopprijs van de woning zelf, maar ook voor de bijbehorende juridische, fiscale en administratieve kosten die gepaard gaan met het kopen van een woning in Spanje.

Geschatte aankoopkosten

Over het algemeen raden we aan om ongeveer 14% bovenop de prijs van het onroerend goed te rekenen om alle bijkomende kosten te dekken. Dit omvat het volgende:

• Notariskosten: Notariskosten in Spanje zijn wettelijk geregeld en zijn afhankelijk van de waarde van het onroerend goed en de complexiteit van de eigendomsakte. Als richtlijn kunt u rekenen op € 800.
• Kadasterkosten De eigendomsakte moet worden geregistreerd bij het Registro de la Propiedad (kadaster), dat de eigendomsrechten van onroerend goed beschermt. De kosten beginnen over het algemeen bij € 400, op basis van de aangegeven waarde van het onroerend goed

Externe kosten

In sommige gevallen zijn er nog andere bijkomende kosten, afhankelijk van de individuele omstandigheden. Als u bijvoorbeeld nog nooit fiscaal in Spanje gevestigd bent geweest, heeft u een NIE-nummer nodig voordat u een bankrekening kunt openen of onroerend goed kunt kopen.

U heeft ook een volmacht nodig als u niet persoonlijk aanwezig kunt zijn en een adviseur in Spanje moet aanwijzen die u vertrouwt om namens u op te treden.  Dit is meestal uw advocaat.

Belastingen op de aankoop van onroerend goed

De belastingen variëren naargelang u een nieuwbouwwoning of een bestaande woning koopt:

Type	Te betalen belasting
Nieuwbouw	IVA (BTW) 10% Stamp duty (AJD) 1.5%* in the Valencia Community
Herverkoop	ITP (transfer tax) 10%* in the Valencia Community

*Deze tarieven zijn vandaag van toepassing in de Valenciaanse Gemeenschap en kunnen verschillen in andere regio’s.

Opmerking: Als de verkoper geen ingezetene is, wordt doorgaans 3% van de aankoopprijs ingehouden door de advocaat van de koper en rechtstreeks aan de Spaanse belastingdienst betaald als inhouding op de vermogenswinstbelasting. Als er geen winst is gemaakt, kan de verkoper later een teruggaaf aanvragen.

Juridische kosten

Het inschakelen van een onafhankelijke advocaat is cruciaal om uw belangen te beschermen en ervoor te zorgen dat de juridische kant van uw aankoop correct wordt afgehandeld. Uw advocaat moet:

• Een gepersonaliseerde offerte aanbieden, zonder verplichtingen.
• Ervaren zijn in het Spaanse vastgoedrecht.
• Uw moedertaal spreken voor duidelijke communicatie.
• Geen belangenconflict hebben met andere betrokken partijen.

Advocaten behandelen doorgaans ook de registratie van nutsvoorzieningen en eigendomsoverdrachten namens u.

Installatie van nutsvoorzieningen

• Nieuwbouw: U betaalt aansluitingskosten voor water, elektriciteit en mogelijk gas (kosten variëren per locatie).
• Herverkopen: U betaalt om de bestaande nutsvoorzieningencontracten op uw naam over te schrijven.

Houd daarnaast rekening met eventuele kosten voor inrichting of renovatie als de woning ongemeubileerd is of opgeknapt moet worden.

Doorlopende (jaarlijkse) eigendomskosten

Zodra het onroerend goed uw eigendom is, zijn er verschillende jaarlijkse kosten van toepassing:

IBI / Suma (Lokale onroerend goed belasting)

Dit is vergelijkbaar met gemeentelijke belastingen en is gebaseerd op de belastbare waarde van het onroerend goed zoals bepaald door de lokale overheid.

Inkomstenbelasting voor Niet-Ingezetenen

Zelfs als je je woning niet verhuurt, moeten niet-ingezetenen inkomstenbelasting betalen over tweede woningen.

• Belastingbasis:
  • 1.1% van de belastbare waarde (indien herzien binnen de afgelopen 10 jaar))
  • 2% indien niet herzien
• Belastingtarief:
  • 19% voor inwoners van de EU, IJsland en Noorwegen
  • 24% voor alle anderen
• Vervaldatum: Jaarlijks voor 31 december via Formulier 210. Uw advocaat of fiscaal vertegenwoordiger zal hierbij assisteren. 

Voorbeeld:

Een onroerend goed heeft een belastbare waarde van € 54.000, ervan uitgaande dat het in de voorgaande 10 jaar was herzien. Het onroerend goed werd gekocht door een EU-inwoner op 30/09/2022. Op 31 december 2022 zou de te betalen belasting als volgt worden berekend: Belastinggrondslag: € 54.000 X 1,1% X (92/365 dagen) = € 149,72.

Te betalen bedrag: 19% X €149,72 = € 28,45 te betalen tijdens het kalenderjaar 2022.

Gemeenschappelijke kosten

Van toepassing als een eigendom deel is voor een residentieel complex; Deze omvatten:

• Onderhoud zwembad en tuin
• Gemeenschappelijke elektriciteit en water
• Onderhoud lift, etc.

Nutsvoorzieningen

Standaard maandelijkse of tweemaandelijkse kosten voor:

• Water
• Electriciteit
• Gas (indien van toepassing)

Zodra u uw totale budget en lopende kosten hebt berekend en u er zeker van bent dat de investering past bij uw financiële situatie, bent u klaar om de volgende stap te zetten naar het bezit van uw droomhuis in Spanje.

5. Valutawissel als je geen euro's hebt

Geld overmaken tussen landen kan duur zijn, vooral wanneer de wisselkoersen en bankkosten niet in uw voordeel zijn. Als u grote bedragen naar euro's wisselt, kunnen de verliezen snel oplopen.

Bij traditionele banken is de kans groot dat ze:

• De conversiedatum kiezen die voor hen het meest voordelig is. 
• Tot 3% rekenen van de transactiewaarde aan verborgen kosten.  
• SWIFT-kosten toevoegen van ongeveer 0,6% toe

Een beter alternatief is het gebruik van een gespecialiseerd wisselkantoor. Deze bedrijven houden vaak geld in beide landen aan, dus in plaats van het geld internationaal over te maken, wordt het geld lokaal in beide valuta verrekend. Dit voorkomt kosten en zorgt voor een gunstigere wisselkoers.

Bij SILC Estates werken we samen met een betrouwbare partner voor valutawissel die uitstekende wisselkoersen en betrouwbare service biedt. Neem contact met ons op voor meer informatie of een persoonlijke kennismaking.

6. Hoe je te werk gaat bij het bezichtigen van eigendommen

U kunt contact met ons opnemen via SILC Estates door een e-mail te sturen naar [email protected] om bezichtigingen van woningen te regelen die passen bij uw agenda.

Als u al een reis naar Spanje gepland heeft, kunnen we bezichtigingen tijdens uw verblijf coördineren. We bieden ook virtuele bezichtigingen via videogesprekken aan. Zo kunt u woningen bekijken, de omgeving verkennen en vragen stellen zonder uw huis te verlaten.

We doen er alles aan om u zoveel woningen te laten zien als u nodig heeft, virtueel of persoonlijk, totdat u volledig zeker bent van uw keuze.

We organiseren ook inspectiebezoeken. Dit zijn korte, gerichte reizen naar Spanje (meestal 2 of 3 dagen) waarbij u de eigendommen en gebieden kunt bekijken waarin u het meest geïnteresseerd bent. Als u via ons een woning koopt, vergoeden we een deel van uw reis- en verblijfskosten. Neem contact met ons op voor meer informatie. Houd er rekening mee dat u voor de vergoeding een betalingsbewijs moet overleggen.

7. Wat heb je nodig om een woning in Spanje te kunnen kopen

Om onroerend goed in Spanje te kopen, heeft u het volgende nodig:

• Een geldig paspoort of nationale identiteitskaart.
• Een identificatienummer voor buitenlanders (NIE), dat u kunt verkrijgen bij het Spaanse consulaat of de Spaanse ambassade in uw eigen land, of via een advocaat in Spanje. 
• Een Spaanse bankrekening voor het overmaken van geld en het beheren van lopende uitgaven.

Bovendien eisen de Spaanse autoriteiten volledige transparantie over de herkomst van de fondsen. Dit betekent dat u gegevens moet verstrekken over de bankrekening waarvan de betalingen worden gedaan. Dit maakt deel uit van de Spaanse regelgeving ter bestrijding van witwassen.

Het wordt ten zeerste aanbevolen om in een vroeg stadium van het proces een advocaat in te schakelen. Uw advocaat zal:

• U helpen bij het verkrijgen van uw NIE-nummer.
• Namens u een Spaanse bankrekening openen (als u hen een volmacht geeft). 
• Uw vastgoedtransactie van begin tot eind beheren.

Professionele juridische ondersteuning zorgt voor een vlottere, veiligere en efficiëntere aankoopervaring.

8. De advocaat

Het is erg belangrijk dat de juridische formaliteiten worden afgehandeld door een bekwame advocaat. U moet uw eigen vertegenwoordiger hebben die uw belangen behartigt wanneer het contract wordt uitgewisseld. Kies een advocaat met wie u gemakkelijk in uw moedertaal kunt communiceren, maar die ook gespecialiseerd is in Spaans vastgoedrecht.

Zijn taak omvat:

• Controleren of de makelaar wettelijk bevoegd is om het onroerend goed te verkopen.
• Ervoor zorgen dat het onroerend goed vrij is van schulden, lasten en juridische geschillen.
•  Alle contracten controleren voordat u iets ondertekent. U vertegenwoordigen bij de notaris. 
• De ondertekening van de eigendomsakte voorbereiden. 
• Het onroerend goed op uw naam registreren bij het Spaanse kadaster. 
• Helpen met het overdragen van nutsvoorzieningen en vertalingen indien nodig.

Communicatie is essentieel. Als u niet vloeiend Spaans spreekt, zorg er dan voor dat uw advocaat deel uitmaakt van een advocatenkantoor dat diensten aanbiedt in uw taal.

9. Wat te doen als je je droomwoning hebt gekozen

Zodra u de woning heeft gevonden die u wilt kopen, is de volgende stap om deze te reserveren door een reserveringscontract te ondertekenen en een aanbetaling te doen. Deze aanbetaling wordt meestal niet terugbetaald als u van gedachten verandert, dus wees zeker van uw beslissing voordat u tekent.

Als u een nieuwbouwwoning koopt, is de volgende stap na de reservering doorgaans het koopcontract, dat ongeveer een maand later wordt ondertekend, samen met een tweede betaling. Elke projectontwikkelaar heeft zijn eigen betalingsschema, en het is van cruciaal belang dat u:

• Begrijp precies hoeveel u moet betalen en wanneer
• Zorg ervoor dat u alle betalingstermijnen kunt halen om boetes of het verlies van de reservering te voorkomen

Uw advocaat moet nu beginnen met een volledige due diligence-onderzoek van het onroerend goed. Dit omvat:

• Verificatie van eigendom en juridische status
• Controle van de vergunningen en garanties van de projectontwikkelaar (voor nieuwbouwprojecten)
• Controle van de contractvoorwaarden en bevestiging dat deze uw belangen beschermen

Als alles in orde is, zal uw advocaat de definitieve ondertekening van de eigendomsakte (Escritura Pública de Compraventa) bij de notaris voorbereiden. Op dat moment wordt het resterende bedrag betaald en wordt het onroerend goed officieel op uw naam overgeschreven.

10. Controle van de woning

Het proces van het controleren van een woning in Spanje lijkt misschien vergelijkbaar met wat u in uw eigen land zou verwachten, maar omdat u in het buitenland koopt, in een ander rechtssysteem, is het essentieel dat een advocaat een uitgebreide due diligence-controle uitvoert.

Er zijn vier belangrijke zaken die uw advocaat moet onderzoeken:

Juridische status van het onroerend goed

Uw advocaat moet de nota simple opvragen en onderzoeken, een document van het Spaanse kadaster dat het volgende bevat:

• Een beschrijving van het onroerend goed (grenzen, vloeroppervlakte, aantal verdiepingen)
• Informatie over eigendom 
• Bestaande hypotheken, leningen of schulden 
• Details over de vereniging van eigenaren (indien van toepassing) 
• Achterstallige onroerendgoedbelasting 
• Naleving van bouwvoorschriften en bouwgeschiedenis

Daarnaast zal uw advocaat documentatie opvragen bij het kadaster, waaronder:

• Bevestiging dat het aantal vierkante meters dat in de eigendomsakte staat vermeld, correct is
• Het kadastraal referentienummer 
• Een beoordeling van het kadastraal plan, waarop eventuele niet-geregistreerde bouwwerken worden weergegeven

Ze zullen zowel de registergegevens als de eigendomsakte vergelijken om te controleren of alles correct en consistent is.

Uw advocaat moet ook controleren of het onroerend goed beschikt over een geldig bewoningscertificaat, dat nu voor nieuwbouwwoningen Licencia de Primera Ocupación wordt genoemd en voor bestaande woningen Licencia de Segunda Ocupación. Deze certificaten worden afgegeven door het gemeentehuis en bevestigen dat het onroerend goed en de omliggende bebouwing wettelijk zijn voltooid en geschikt zijn voor bewoning.

Als u van plan bent een hypotheek af te sluiten of als de nieuwe eigenaar een contract voor nutsvoorzieningen moet afsluiten, is dit certificaat vereist. Zonder dit certificaat kan een woning niet worden aangesloten op water of elektriciteit.

Controle van nutsvoorzieningen en belastingen

Uw advocaat moet bevestigen dat alle rekeningen zijn betaald en dat alles in orde is. Alle onbetaalde schulden op het onroerend goed moeten worden voldaan voordat de verkoop kan doorgaan. Dit omvat:

• Elektriciteit
• Water
• Gas
• Afvalinzameling
• Gemeenschapskosten 
• Lokale onroerendgoedbelasting (IBI/SUMA) 
• Plusvalía-belasting

Juridische status van woningverbeteringen

Alle extra bouwwerkzaamheden, uitbreidingen of renovaties aan het pand moeten officieel worden aangegeven en geregistreerd in het kadaster en het kadastraal register. Als dat niet gebeurt, kan het pand worden onderworpen aan boetes of sloopbevelen, of kunt u het in de toekomst mogelijk niet verkopen zonder de wijzigingen te legaliseren..

Inspectie door architect

Een professionele architect moet het pand inspecteren en beoordelen aan de hand van de Spaanse bouwnormen. Deze technische controle helpt bij het opsporen van eventuele bouwgebreken, structurele problemen of verborgen gebreken voordat u tot aankoop overgaat.

Hoewel dit misschien een lange lijst lijkt, kan het overslaan van een van deze controles later tot complicaties leiden. Het is veel beter om problemen op te sporen en op te lossen voordat u de aankoop definitief maakt.

Vereniging van eigenaren

Als het onroerend goed deel uitmaakt van een vereniging van eigenaren (comunidad de propietarios), is het belangrijk om te begrijpen hoe deze werkt.

Deze vereniging is verantwoordelijk voor het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen, zoals:

• Zwembaden
• Tuinen
• Gangen en trappenhuizen 
• Liften 
• Verlichting 
• Afvoer- en leidingsystemen

Elke eigenaar betaalt een deel van de onderhoudskosten via gemeenschappelijke kosten. Beslissingen over onderhoud en verbeteringen worden genomen tijdens formele vergaderingen, en u, als toekomstige eigenaar, heeft stemrecht.

Als u van plan bent uw woning te renoveren, moet u eerst toestemming krijgen van de vereniging van eigenaren, naast het aanvragen van de benodigde vergunningen bij het gemeentehuis.

De meeste verenigingen huren een Administrador de Fincas (vastgoedbeheerder) in, die administratieve taken uitvoert, zorgt voor naleving van de wet en de voorzitter van de vereniging ondersteunt. Verenigingen variëren in efficiëntie, dus het is de moeite waard om te informeren hoe goed de vereniging wordt beheerd.

EPC – Energie prestatie certificaat

Elk onroerend goed dat in Spanje te koop of te huur wordt aangeboden, moet voorzien zijn van een energie prestatie certificaat (EPC). Dit certificaat geeft een energie-efficiëntieklasse weer, variërend van A (meest efficiënt) tot G (minst efficiënt).

Het EPC houdt rekening met het energieverbruik van het onroerend goed, inclusief verwarming, koeling en waterverbruik.

Het is de verantwoordelijkheid van de verkoper (of de projectontwikkelaar, in het geval van nieuwbouw) om dit document te verstrekken voordat de verkoop wordt afgerond.

11. Zorg ervoor dat je papierwerk in orde is

Uw advocaat speelt een belangrijke rol, niet alleen bij het controleren van de juridische status van het onroerend goed, maar ook bij het controleren of uw eigen documentatie volledig is. De twee belangrijkste juridische elementen voor buitenlandse kopers zijn het NIE-nummer en de volmacht (als u niet aanwezig kunt zijn bij de aankoop).

Het NIE (identificatienummer voor buitenlanders)

Dit is uw vreemdelingenidentificatienummer. Zonder dit nummer kunt u in Spanje geen onroerend goed kopen, geen bankrekening openen en geen belasting betalen.

U moet het persoonlijk aanvragen bij een vreemdelingendienst (Oficina de Extranjeros) of een nationaal politiebureau in Spanje. Als alternatief kan een advocaat met een volmacht het voor u verkrijgen zonder dat u daarvoor hoeft te reizen.

In sommige gevallen is het mogelijk om het NIE aan te vragen via een Spaans consulaat in uw eigen land.

Volmacht (Poder Notarial)

Als u niet in staat bent om belangrijke afspraken persoonlijk bij te wonen, zoals vergaderingen met de notaris of het ondertekenen van documenten, kunt u een volmacht verlenen aan uw advocaat of een andere vertrouwde vertegenwoordiger.

Dit juridische document stelt uw vertegenwoordiger in staat om namens u op te treden bij specifieke transacties, waaronder:

• Een Spaanse bankrekening openen 
• Contracten ondertekenen 
• De aankoop afronden en de eigendomsakte ondertekenen 
• Belastingaangiften beheren
• Uw NIE aanvragen

De volmacht moet worden ondertekend in aanwezigheid van een notaris, hetzij in Spanje, hetzij in uw eigen land (indien dit in het buitenland gebeurt, moet de volmacht voorzien zijn van een apostille voor wettelijke erkenning).

Dit is een efficiënte manier om uw aankoop te laten verlopen zonder dat u bij elke stap fysiek aanwezig hoeft te zijn in Spanje.

Ondertekening van de eigendomsakte (Escritura de Compraventa)

Zodra alle juridische controles zijn voltooid en het betalingsschema is nageleefd, is de laatste stap het ondertekenen van de eigendomsakte bij de notaris.

De koper heeft het recht om de notaris te kiezen die deze ondertekening zal voltrekken.

De notaris zal:

• De identiteit van de koper en verkoper controleren.
• De beschrijving van het onroerend goed bevestigen. 
• Eventuele schulden op het onroerend goed bekendmaken. 
• Ervoor zorgen dat alle belastingen en gemeenschappelijke kosten zijn betaald. 
• De eigendomsoverdracht registreren bij de relevante belastingdienst en gemeente. 
• De betaling bevestigen en duidelijk maken welke partij bepaalde kosten voor haar rekening neemt.

Zodra u de eigendomsakte ondertekent, is de verkoop definitief. Onderteken nooit een document dat u niet volledig begrijpt. Vraag uw advocaat om alles in detail uit te leggen voordat u ondertekent.

Na de ondertekening ontvangt u een kopie van de eigendomsakte, de zogenaamde Copia Simple. Als u koopt met een hypotheek, worden de originele eigendomsakte en de hypotheekakte door de bank bewaard totdat de lening is afgelost. Zodra de lening is afgelost, ontvangt u beide documenten.

Als u zonder hypotheek koopt, ontvangt u de originele eigendomsakte zodra het onroerend goed officieel op uw naam is geregistreerd bij het kadaster. Noteer de naam en locatie van de notaris voor het geval u in de toekomst een duplicaat nodig heeft.

Op dit moment bent u officieel de wettelijke eigenaar van uw nieuwe woning in Spanje.

12. Na de aankoop

Nadat de eigendomsakte is ondertekend, moeten nog een aantal belangrijke stappen worden doorlopen:

• Het onroerend goed moet op uw naam worden geregistreerd bij het kadaster
• De nutsbedrijven moeten op de hoogte worden gesteld van de verandering van eigenaar.

Uw advocaat zal doorgaans deze administratieve wijzigingen regelen.

U moet nu ook alle betalingen met uw advocaat of wettelijke vertegenwoordiger afhandelen. Zorg ervoor dat u het volgende aanvraagt:

• Een gedetailleerde, gespecificeerde factuur voor alle geleverde diensten
• Originele facturen voor de notariskosten, kadastrale kosten en betaalde belastingen

Deze documenten zijn belangrijk voor uw eigen administratie, voor toekomstige verkopen of voor het geval u restituties moet aanvragen of juridische verklaringen moet indienen.

Bewaar al uw contracten, ontvangstbewijzen, certificaten en garanties veilig en overzichtelijk. Ze vormen het juridische en financiële bewijs van uw aankoop van onroerend goed in Spanje.

13. Samenvatting

Het kopen van een woning in Spanje kan een zeer lonende ervaring zijn, maar net als bij elke andere aankoop van onroerend goed vereist het een zorgvuldige planning, weloverwogen beslissingen en betrouwbaar professioneel advies. Hier zijn de belangrijkste punten om in gedachten te houden:

• Doe onderzoek. Leer meer over de verschillende regio's in Spanje en verken de gebieden waar u misschien wilt wonen. Wie woont daar? Hoe zijn de voorzieningen, het openbaar vervoer en de levensstijl? Kennis uit eerste hand is van onschatbare waarde.
• Denk op lange termijn. Overweeg uw huidige behoeften en hoe deze in de toekomst kunnen veranderen. De locatie is vaak belangrijker dan het onroerend goed zelf. De nabijheid van gezondheidszorg, winkels, openbaar vervoer en uw gewenste klimaat of sociale omgeving spelen allemaal een rol in uw tevredenheid op lange termijn. 
• Stel een realistisch budget vast. Houd naast de prijs van het onroerend goed rekening met 14% extra kosten, waaronder belastingen, juridische kosten, notariskosten en registratiekosten.  Eventuele hypotheekkosten moeten ook worden meegerekend. 
• Houd rekening met lopende kosten. Na uw aankoop blijft u verantwoordelijkheden hebben. Deze omvatten onroerendgoedbelasting (IBI/SUMA), inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, nutsvoorzieningen en gemeenschappelijke kosten als de woning deel uitmaakt van een gedeeld project. Zorg ervoor dat uw budget alle jaarlijkse onderhouds- en eigendomskosten dekt. 
• Schakel een onafhankelijke advocaat in. Dit is een van de belangrijkste beslissingen die u zult nemen. Uw advocaat moet alleen uw belangen behartigen, mag geen belangenconflict hebben met de verkoper of projectontwikkelaar en spreekt bij voorkeur uw moedertaal vloeiend. Hij of zij begeleidt u bij elke juridische stap en zorgt ervoor dat uw aankoop 100% veilig is. 
• Blijf betrokken en op de hoogte. Stel vragen en vraag om updates tijdens het hele aankoopproces. Zorg ervoor dat u elk document begrijpt voordat u het ondertekent. Als iets onduidelijk is, moet uw advocaat de tijd nemen om het volledig uit te leggen. 
• Wees voorbereid op de stappen na de verkoop. Zodra het onroerend goed van u is, moet u ervoor zorgen dat alle noodzakelijke registraties voor nutsvoorzieningen en belastingen worden bijgewerkt. Vraag om kopieën van alle ontvangstbewijzen, contracten en juridische documentatie. Houd alles geordend voor toekomstig gebruik.

Geniet van je nieuwe woning in Spanje!

We hopen dat u deze gids nuttig vond. Ons doel is om een compleet overzicht te bieden van het aankoopproces van onroerend goed in Spanje en u te voorzien van de informatie die u nodig hebt om vol vertrouwen verder te gaan.

Spanje biedt een ruime keuze aan accommodaties voor elk budget en elke levensstijl. Of u nu op zoek bent naar een verblijf aan de kust, een uitje op het platteland of een permanente woning, er is voor ieder wat wils.

Wanneer u de adviezen in deze gids opvolgt en samenwerkt met ervaren professionals zoals het team van SILC Estates, kunt u straks veilig en zeker genieten van uw eigen huis in de zon.

Juridische ondersteuning van Ábaco Advisers

Deze gids is tot stand gekomen met de steun van Ábaco Advisers, een onafhankelijk advocatenkantoor gespecialiseerd in Spaans vastgoedrecht. Sinds 1999 helpen zij internationale klanten met helderheid en gemoedsrust bij de aankoop van een woning in Spanje.

Ábaco Advisers biedt:

• Meer dan 20 jaar juridische ervaring in het Spaanse vastgoedrecht 
• Een team van meer dan 40 experts, waaronder advocaten, notarissen, belastingadviseurs en economen  
• Persoonlijke service in 8 talen: Engels, Spaans, Nederlands, Frans, Duits, Zweeds, Noors en Russisch  
• Een bewezen trackrecord met meer dan 38.000 tevreden kopers van onroerend goed in Spanje  
• Transparant, gemakkelijk te begrijpen advies en juridische bescherming bij elke stap van het proces

 Al hun diensten voldoen volledig aan de Spaanse wetgeving, zodat uw rechten gedurende het hele proces worden beschermd. Communicatie in uw moedertaal staat voorop.

Contact informatie

U kunt Ábaco Advisers bereiken op elk van hun drie kantoren:

Torrevieja Office C/ María Parodi, 8 - 3º 03181 Torrevieja (Alicante) Email: [email protected] Tel.: +34 96 670 3750

Alicante Office Plaza Calvo Sotelo, 12 - 2º 03001 Alicante Email: [email protected] Tel: +34 96 514 6794

Marbella Office Urb. La Alzambra, local 3-1 29660 Marbella (Málaga) Email: [email protected] Tel: +34 95 280 7530

Share