Zakup nieruchomości w Hiszpanii: Kompletny przewodnik

Kupno nieruchomości w Hiszpanii to marzenie wielu osób

Klimat, styl życia, kultura i wolniejsze tempo życia to tylko niektóre z powodów, dla których tak wiele osób co roku decyduje się na zakup nieruchomości w Hiszpanii.

To prawda, że były momenty, kiedy zaufanie kupujących spadło. W czasach boomu na rynku nieruchomości nie wszyscy działali etycznie, a niestety niektórzy wykorzystywali entuzjazm zagranicznych nabywców. Od tamtej pory ramy prawne zostały znacznie zaostrzone, a kupujący są teraz lepiej poinformowani. Kryzys gospodarczy wyeliminował większość tych, którzy nie cieszyli się najlepszą reputacją.

Ten przewodnik jest przeznaczony dla każdego, kto rozważa zakup nieruchomości w Hiszpanii. Przeprowadzi Cię krok po kroku przez cały proces zakupienia własności, pomagając zrozumieć, czego się spodziewać i czego unikać.

Spis treści

1. Od czego zacząć?
2. Wybór nieruchomości
3. Kredyty hipoteczne
4. Ile powinien kosztować zakup domu w Hiszpanii?
5. Wymiana walut, jeśli nie posiadasz euro
6. Jak zaplanować wizyty w nieruchomościach
7. Co jest potrzebne, aby móc kupić nieruchomość w Hiszpanii
8.  Prawnik
9.   Co zrobić, gdy już wybierzesz swój wymarzony dom
10.   Sprawdzenie nieruchomości
11.   Upewnienie się, że wszystkie dokumenty są w porządku
12.  Po sprzedaży
13.  Podsumowanie

1. Jak zacząć?

Wielu ludzi rozpoczyna poszukiwania domu w Hiszpanii podczas wakacji w tym kraju. Być może odwiedzili daną okolicę kilka razy i nawiązali z nią więź, albo mają tam znajomych lub krewnych, którzy już tam mieszkają.

Jeśli ten opis pasuje do Twojej sytuacji, prawdopodobnie masz już dobre wyobrażenie, gdzie rozpocząć swoje poszukiwania. Dzięki internetowi dostępnych jest niezliczona ilość zasobów umożliwiających wyszukiwanie nieruchomości online. Jednak nic nie zastąpi osobistego rozeznania. Jeśli masz rodzinę lub przyjaciół w Hiszpanii, jesteś w doskonałej pozycji, by zacząć eksplorować regiony i oglądać potencjalne nieruchomości.

W innych przypadkach nie ma konkretnego związku z żadnym regionem – po prostu istnieje ogólne pragnienie zakupu domu w ciepłym i słonecznym kraju. Hiszpania wciąż pozostaje jednym z głównych wyborów dla międzynarodowych nabywców. Dla Europejczyków to kraj położony blisko, z przewidywalnym klimatem. Dzięki różnorodnym krajobrazom i stylom życia odpowiada wielu różnym gustom i preferencjom.

Badania są kluczowe. Książki, zasoby online oraz portale nieruchomości pomogą Ci rozpocząć. Szczególnie pomocna jest rozmowa z kimś, kto już przeszedł przez ten proces. Zespół Silc Estates z przyjemnością udzieli Ci rzetelnych porad i przekaże szczegółowe informacje o różnych regionach. Nie wahaj się z nami skontaktować, jeśli masz pytania.

2. Wybór nieruchomości

Jednym z najważniejszych czynników przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości będzie jej lokalizacja. Zanim zaczniesz oglądać konkretne oferty, warto zastanowić się nad poniższymi pytaniami:

• Jaki jest mój główny powód zakupu nieruchomości w Hiszpanii i jak wpływa to na wybór lokalizacji?
• Jakie są moje najważniejsze priorytety, jeśli chodzi o otoczenie i położenie nieruchomości?
• Czy wolę mieszkać na wsi, przy plaży, w pobliżu pola golfowego, na zamkniętym osiedlu, czy w miasteczku?
• Czy ważne jest dla mnie mieszkanie w hiszpańskojęzycznej społeczności, czy wolę bardziej międzynarodowe lub turystyczne otoczenie?
• Jak mogą zmienić się moje potrzeby i styl życia za 10 lat?
• Czy w pobliżu powinny znajdować się konkretne udogodnienia, takie jak ośrodki zdrowia lub supermarkety?
• Czy będę mieć samochód, czy potrzebuję wszystkiego w zasięgu spaceru?

Kiedy masz już ogólne wyobrażenie o preferowanym obszarze, możesz zacząć zawężać wybór pod względem typu nieruchomości.

Zadaj sobie następujące pytania:

• Czy szukam mieszkania, czy wolnostojącego domu?
• Jakie elementy zewnętrzne są dla mnie ważne? Ogród, solarium, czy basen?
• Ilu sypialni potrzebuję? I tak dalej.

Inne kluczowe aspekty to wielkość nieruchomości, liczba kondygnacji oraz orientacja względem stron świata. Twoja decyzja powinna uwzględniać zarówno cele krótkoterminowe, jak i długoterminowe. Na przykład, osoby niezamieszkujące na stałe w Hiszpanii powinny przemyśleć kwestie związane z utrzymaniem nieruchomości. Duża przestrzeń zewnętrzna lub prywatny basen będą wymagały całorocznej opieki, co może stanowić wyzwanie, jeśli nie mieszkasz w Hiszpanii na co dzień.

Z drugiej strony, jeśli planujesz zamieszkać w Hiszpanii na stałe – teraz lub w przyszłości – być może będziesz potrzebować więcej miejsca do przechowywania, większej przestrzeni mieszkalnej, a może także garażu lub zadaszonego parkingu.

Weź też pod uwagę najbliższe otoczenie. Czy lubisz towarzystwo sąsiadów i tętniące życiem otoczenie, czy wolisz ciszę, spokój i prywatność?

3. Kredyty hipoteczne

Bardzo ważne jest, aby realistycznie oszacować swój budżet i zrozumieć, jakiego rodzaju nieruchomość możesz sobie faktycznie pozwolić kupić w wybranym regionie. Jeśli planujesz sfinansować zakup przy pomocy kredytu hipotecznego lub pożyczki, najlepiej rozpocząć ten proces już na wczesnym etapie. Pozwoli Ci to określić realistyczny przedział cenowy i skupić się wyłącznie na nieruchomościach, które mieszczą się w Twoich możliwościach finansowych.

Uwaga: Jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego, hiszpańskie banki udzielają finansowania tylko na nieruchomości w pełni ukończone. Oznacza to, że jeśli interesuje Cię zakup nieruchomości w budowie (tzw. off-plan), musisz albo zabezpieczyć kredyt pod zastaw innej nieruchomości, albo uzyskać kredyt hipoteczny wyłącznie na pokrycie ostatniej raty po zakończeniu budowy.

Uzyskanie kredytu hipotecznego w Hiszpanii

Proces ubiegania się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii jest zbliżony do tego w wielu innych krajach. Jednak banki są obecnie ostrożniejsze niż kiedyś. Wymagają zazwyczaj znacznego wkładu własnego oraz pełnej dokumentacji potwierdzającej stabilność dochodów i zdolność kredytową – teraz i w przyszłości.

Maksymalny okres kredytowania wynosi w Hiszpanii 30 lat, a kredyt musi zostać w całości spłacony przed osiągnięciem wieku emerytalnego przez kredytobiorcę. Przepisy hiszpańskie zostały wzmocnione, aby chronić kredytobiorców – wymagają m.in. aby warunki kredytu zostały dokładnie wyjaśnione przez notariusza na kilka dni przed podpisaniem umowy. Kupujący musi podpisać oświadczenie, że rozumie i akceptuje wszystkie warunki.

Kroki przy uzyskiwaniu kredytu hipotecznego:

• Określ, jaką kwotę chcesz pożyczyć – weź pod uwagę nie tylko raty miesięczne, ale także koszty początkowe i administracyjne.
• Porównaj oferty różnych banków lub brokerów hipotecznych.
• Upewnij się, że w pełni rozumiesz warunki kredytu.
• Poproś o pisemną ofertę hipoteczną zawierającą wszystkie szczegóły finansowe oraz pełny projekt umowy.

Po zaakceptowaniu warunków kredytu:

• Notariusz przygotuje akt ustanowienia hipoteki (Escritura de Hipoteca).
• Akt ten zostanie podpisany jednocześnie z Aktem Własności (Escritura de Compraventa).
• Po podpisaniu, notariusz prześle elektroniczną kopię dokumentów do Rejestru Gruntów (Registro de la Propiedad), a następnie wersje papierowe.

Jeśli zdecydujesz się wcześniej spłacić kredyt hipoteczny, musisz poinformować o tym Rejestr Gruntów. Bank musi wysłać swojego przedstawiciela do podpisania aktu anulowania hipoteki u notariusza, który zostanie następnie zarejestrowany.

Oprócz odsetek, banki mogą pobierać dodatkowe opłaty administracyjne, zazwyczaj wynoszące około 2% kwoty kredytu. Upewnij się, że znasz te koszty z góry.

Wymagane dokumenty przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny:

• Stabilność zatrudnienia: dokumenty potwierdzające stałe zatrudnienie lub długoterminowe dochody
• Dochód: ostatnie odcinki wypłat lub inne potwierdzenia dochodów
• Historia finansowa: dowody wcześniejszych kredytów, długów lub opóźnień w spłatach, zazwyczaj w formie zaświadczenia z banku
• Aktywa: wykaz posiadanych nieruchomości lub inwestycji
• Poręczyciele: jeśli ktoś będzie współkredytobiorcą lub poręczycielem
• Dodatkowe zabezpieczenia: np. plany emerytalne, konta oszczędnościowe lub inne aktywa

Koszty związane z uzyskaniem kredytu hipotecznego:

• Koszt wyceny nieruchomości
• Opłaty przygotowawcze lub prowizje bankowe
• Opłaty za wcześniejszą spłatę (jeśli mają zastosowanie)
• Obowiązkowe ubezpieczenie (minimalnie od ognia, ale często także ubezpieczenie majątkowe i czasem ubezpieczenie spłaty rat)
• Dodatkowe produkty lub usługi bankowe, takie jak karty kredytowe czy opłaty za prowadzenie konta

W Silc Estates współpracujemy ze sprawdzonymi bankami, które mogą wspierać Cię podczas całego procesu uzyskiwania kredytu w Hiszpanii. Chętnie doradzimy i pomożemy w koordynacji z zaufanymi doradcami finansowymi.

4. Ile kosztuje zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Zanim rozpoczniesz poszukiwania nieruchomości, niezwykle istotne jest, aby mieć jasność co do całkowitego budżetu — nie tylko samej ceny zakupu, ale również wszystkich kosztów prawnych, podatkowych i administracyjnych, które wiążą się z nabyciem nieruchomości w Hiszpanii.

Szacunkowe koszty zakupu

Zalecamy założyć około 14% dodatkowo ponad cenę zakupu nieruchomości, aby pokryć wszystkie pozostałe wydatki. Oto, co się na nie składa:

• Opłaty notarialne

W Hiszpanii opłaty notarialne są regulowane ustawowo i zależą od wartości nieruchomości oraz złożoności Aktu Własności. Orientacyjnie należy liczyć się z kosztem od 800 €.

• Opłaty rejestrowe

Akt Własności musi zostać zarejestrowany w Registro de la Propiedad (Rejestrze Gruntów), co chroni prawa własności. Opłaty te zazwyczaj zaczynają się od 400 €, w zależności od zadeklarowanej wartości nieruchomości.

Koszty zewnętrzne

Istnieją inne dodatkowe wydatki, które mają zastosowanie w niektórych przypadkach, w zależności od indywidualnych okoliczności. Na przykład, jeśli nigdy wcześniej nie miałeś interesu podatkowego w Hiszpanii, będziesz potrzebować numeru NIE, zanim będziesz mógł otworzyć konto bankowe lub kupić nieruchomość.

Będziesz także potrzebować pełnomocnictwa, jeśli nie możesz być tutaj osobiście i musisz wyznaczyć doradcę, któremu ufasz w Hiszpanii, aby działał w Twoim imieniu.  Zazwyczaj jest to adwokat.

Podatki od zakupu nieruchomości

Wysokość podatków zależy od tego, czy kupujesz nieruchomość nową, czy z rynku wtórnego:

IVA (VAT) 10% + AJD (podatek od czynności prawnych) 1,5%* (w Wspólnocie Walenckiej)

Rodzaj nieruchomości	Podatek do zapłaty
Nowa nieruchomoś	IVA (VAT) 10% + AJD (podatek od czynności prawnych) 1,5%* (w Wspólnocie Walenckiej)
Z rynku wtórnego	ITP (podatek od przeniesienia własności) 10%* (w Wspólnocie Walenckiej)

* Stawki te obowiązują na dzień dzisiejszy w Wspólnocie Walenckiej — mogą się różnić w innych regionach. 

Uwaga: Jeśli sprzedający nie jest rezydentem Hiszpanii, zazwyczaj wstrzymuje się 3% ceny zakupu, które kupujący przekazuje bezpośrednio do hiszpańskiego urzędu skarbowego jako zaliczkę na poczet podatku od zysków kapitałowych. Jeżeli nie uzyskano zysku ze sprzedaży, sprzedający może później ubiegać się o zwrot tej kwoty.

Opłaty prawne

Zatrudnienie niezależnego adwokata (asesor jurídico) jest kluczowe dla ochrony Twoich interesów i prawidłowego przeprowadzenia procesu zakupu.

Twój adwokat powinien:

• Przedstawić indywidualną, niezobowiązującą wycenę usług
• Posiadać doświadczenie w hiszpańskim prawie nieruchomości
• Mówić w Twoim języku ojczystym dla lepszej komunikacji
• Nie mieć konfliktu interesów z innymi stronami transakcji

Adwokaci zazwyczaj zajmują się także przerejestrowaniem liczników mediów i przeniesieniem własności.

Podłączenie mediów

• Nowe nieruchomości: Opłaty aktywacyjne za wodę, prąd, ewentualnie gaz (koszt zależny od lokalizacji)
• Rynek wtórny: Opłaty za przepisanie istniejących umów na media na Twoje nazwisko

Dodatkowo należy uwzględnić ewentualne koszty umeblowania lub remontu, jeśli nieruchomość jest nieumeblowana lub wymaga odświeżenia.

Bieżące (roczne) koszty posiadania nieruchomości

Po zakupie nieruchomości należy liczyć się z corocznymi kosztami:

IBI / Suma (hiszpański podatek lokalny)

Podobny do podatku od nieruchomości w innych krajach. Opiera się na wartości katastralnej nieruchomości ustalanej przez lokalne władze.

Podatek dochodowy dla nierezydentów

Nawet jeśli nie wynajmujesz swojej nieruchomości, musisz zapłacić ten podatek jako nierezydent.

• Podstawa opodatkowania:
  • 1,1% wartości katastralnej (jeśli została zrewidowana w ostatnich 10 latach)
  • 2% w przeciwnym przypadku
• Stawka podatku:
  • 19% dla rezydentów UE, Islandii i Norwegii
  • 24% dla pozostałych
• Termin płatności: do 31 grudnia każdego roku, za pomocą formularza 210 (Twojego pełnomocnika lub doradcy fiskalnego)

Przykład:

Nieruchomość ma wartość podlegającą opodatkowaniu w wysokości 54 000 EUR, przy założeniu, że została poddana przeglądowi w ciągu ostatnich 10 lat. Nieruchomość została zakupiona przez rezydenta UE w dniu 30/09/2022. W dniu 31 grudnia 2022 r. należny podatek zostałby obliczony w następujący sposób: Podstawa opodatkowania: € 54,000 X 1.1% X (92/365 dni) = € 149.72.

Kwota do zapłaty: 19% X 149,72 € = 28,45 € do zapłaty w roku kalendarzowym 2022.

Opłaty wspólnotowe

Dotyczą nieruchomości będących częścią wspólnoty mieszkańców i pokrywają:

• Utrzymanie basenów i ogrodów
• Wspólne media (woda, prąd)
• Utrzymanie wind itp.

Media

Standardowe miesięczne lub dwumiesięczne rachunki za:

• Wodę
• Prąd
• Gaz (jeśli dotyczy)

Kiedy już oszacujesz całkowity budżet oraz koszty bieżące i upewnisz się, że inwestycja mieści się w Twoich możliwościach finansowych — jesteś gotowy, by przejść do kolejnego etapu: spełnienia marzenia o własnym domu w Hiszpanii.

5. Wymiana waluty, jeśli nie posiadasz euro

Przesyłanie pieniędzy między krajami może wiązać się z wysokimi kosztami, szczególnie jeśli kursy walut i opłaty bankowe nie są korzystne. W przypadku przewalutowania dużych kwot na euro, straty mogą szybko się nawarstwić.

Tradycyjne banki często:

• wybierają datę przewalutowania, która jest dla nich najkorzystniejsza,
• naliczają ukryte opłaty sięgające nawet 3% wartości transakcji,
• doliczają opłaty systemu SWIFT — zazwyczaj około 0,6%.

Lepszą alternatywą są wyspecjalizowane firmy zajmujące się wymianą walut. Firmy tego typu często posiadają środki w obu krajach, co oznacza, że zamiast przelewać pieniądze za granicę, transakcje są rozliczane lokalnie w każdej z walut. Pozwala to uniknąć kosztów przelewów międzynarodowych i zapewnia korzystniejszy kurs wymiany.

W Silc Estates współpracujemy ze sprawdzonym partnerem do spraw wymiany walut, który oferuje bardzo dobre kursy i niezawodną obsługę. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać więcej informacji lub otrzymać spersonalizowane polecenie.

6. Jak oglądać nieruchomości

Możesz skontaktować się z nami w Silc Estates, wysyłając wiadomość e-mail na adres [email protected], aby umówić się na oglądanie nieruchomości, które pasuje do Twojego harmonogramu.

Jeśli masz już zaplanowaną podróż do Hiszpanii, możemy skoordynować oglądanie nieruchomości podczas Twojego pobytu. Oferujemy również wirtualne wizyty za pośrednictwem połączeń wideo. Umożliwiają one oglądanie nieruchomości, zwiedzanie okolicy i zadawanie pytań bez wychodzenia z domu.

Zobowiązujemy się do pokazania Ci tylu nieruchomości, ile potrzebujesz, wirtualnie lub osobiście, aż poczujesz się całkowicie pewny swojego wyboru.

Organizujemy również wizyty inspekcyjne. Są to krótkie, skoncentrowane wycieczki do Hiszpanii (zwykle 2 lub 3 dni), podczas których można obejrzeć nieruchomości i obszary, które najbardziej Cię interesują. W przypadku zakupu nieruchomości za naszym pośrednictwem zwrócimy część kosztów podróży i zakwaterowania. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szczegółowe informacje i pamiętaj, że do zwrotu kosztów wymagany będzie dowód wpłaty.

7. Co jest potrzebne, aby kupić nieruchomość w Hiszpanii

Do zakupu nieruchomości w Hiszpanii potrzebne są następujące dokumenty:

• Ważnego paszportu lub dowodu osobistego
• Numeru identyfikacyjnego cudzoziemca (NIE) – który można uzyskać w konsulacie lub ambasadzie Hiszpanii w kraju pochodzenia lub za pośrednictwem adwokata w Hiszpanii.
• Hiszpańskiego konta bankowego do przesyłania środków i zarządzania bieżącymi wydatkami.

Ponadto władze hiszpańskie wymagają pełnej przejrzystości w zakresie pochodzenia środków. Oznacza to, że będziesz musiał przedstawić szczegóły konta bankowego, z którego będą dokonywane płatności. Jest to część hiszpańskich przepisów dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy.

Zdecydowanie zaleca się wyznaczenie adwokata na wczesnym etapie procesu. Twój adwokat:

• Pomoże uzyskać numer NIE
• Otworzy hiszpańskie konto bankowe w Twoim imieniu (jeśli udzielisz mu pełnomocnictwa)
• Zarządzać transakcją dotyczącą nieruchomości od początku do końca

Profesjonalne wsparcie prawne zapewnia płynniejszy, bezpieczniejszy i bardziej efektywny proces zakupu.

8. Adwokat

Bardzo ważne jest, aby wszystkie formalności zostały dopełnione przez kompetentnego adwokata. Powinieneś mieć własnego przedstawiciela, który będzie dbał o Twoje interesy podczas zawierania umowy. Wybierz prawnika, z którym możesz łatwo komunikować się w swoim ojczystym języku, ale który jest również specjalistą w zakresie hiszpańskiego prawa nieruchomości

Jego rola obejmuje::

• Weryfikacja, czy agent nieruchomości jest prawnie upoważniony do sprzedaży nieruchomości
• Zapewnienie, że nieruchomość jest wolna od długów, opłat i sporów prawnych
• Przeglądanie wszystkich umów przed podpisaniem czegokolwiek
• Reprezentowanie Cię w biurze notarialnym
• Przygotowanie do podpisania Title Deed
• Rejestracja nieruchomości na Twoje nazwisko w hiszpańskim rejestrze gruntów
• Pomoc w przelewach mediów i tłumaczeniach w razie potrzeby

Komunikacja jest kluczowa. Jeśli nie mówisz biegle po hiszpańsku, upewnij się, że Twój prawnik jest częścią kancelarii prawnej, która oferuje usługi w Twoim języku.

9.Co zrobić po wybraniu wymarzonego domu?

Po znalezieniu nieruchomości, którą chcesz kupić, następnym krokiem jest jej zarezerwowanie poprzez podpisanie umowy rezerwacyjnej i wpłacenie depozytu. Depozyt ten jest zazwyczaj bezzwrotny w przypadku zmiany zdania, więc przed podpisaniem umowy należy upewnić się co do swojej decyzji.

Jeśli kupujesz nową nieruchomość, następnym krokiem po rezerwacji jest zazwyczaj umowa kupna-sprzedaży, która jest podpisywana około miesiąc później wraz z drugą wpłatą. Każdy deweloper ma swój własny harmonogram płatności i ważne jest, aby:

• Zrozumieć dokładnie, ile jest należne i kiedy
• Upewnić się, że będziesz w stanie dotrzymać wszystkich terminów płatności, aby uniknąć kar lub utraty rezerwacji

Twój prawnik powinien teraz rozpocząć pełne badanie due diligence nieruchomości. Obejmuje to:

• Weryfikację własności i statusu prawnego
• Sprawdzenie licencji i gwarancji dewelopera (w przypadku nowych budynków)
• Sprawdzenie warunków umowy i potwierdzenie, że chronią one Twoje interesy

Jeśli wszystko jest w porządku, adwokat przygotuje się do ostatecznego podpisania aktu własności (Escritura Pública de Compraventa) w biurze notarialnym. W tym momencie pozostałe saldo zostanie zapłacone, a nieruchomość zostanie oficjalnie przeniesiona na Twoje nazwisko.

10. Sprawdzenie nieruchomości

Proces sprawdzania nieruchomości w Hiszpanii może wydawać się podobny do tego, jakiego można oczekiwać w swoim kraju, ale fakt, że kupujesz za granicą, w innym systemie prawnym, sprawia, że konieczne jest, aby prawnik przeprowadził kompleksową kontrolę due diligence.

Istnieją cztery kluczowe obszary, które powinien zbadać prawnik:

Status prawny nieruchomości

Adwokat musi zażądać i zbadać nota simple, dokument z hiszpańskiego rejestru gruntów, który zawiera:

• Opis nieruchomości (granice, powierzchnia, liczba kondygnacji)
• Informacje o własności
• Istniejące kredyty hipoteczne, pożyczki lub długi
• Szczegóły dotyczące wspólnoty właścicieli (jeśli dotyczy)
• Zaległe podatki od nieruchomości
• Zgodność z planem i historia budowy

Ponadto adwokat poprosi o dokumentację z rejestru katastralnego, która obejmuje:

• Potwierdzenie, że liczba metrów kwadratowych podana w tytule własności jest prawidłowa
• Numer referencyjny katastralny
• Przegląd planu katastralnego, który pokazuje wszelkie niezarejestrowane konstrukcje.

Porówna on zarówno zapisy rejestru, jak i tytuł własności, aby upewnić się, że wszystko jest dokładne i spójne.

Adwokat musi również sprawdzić, czy nieruchomość posiada ważny certyfikat zamieszkania, obecnie określany jako Licencia de Primera Ocupación dla nowych budynków lub Licencia de Segunda Ocupación dla odsprzedawanych domów. Certyfikaty te są wydawane przez urząd miasta i potwierdzają, że nieruchomość i otaczająca ją zabudowa zostały ukończone zgodnie z prawem i nadają się do zamieszkania.

Jeśli planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny lub nowy właściciel musi zakontraktować media, certyfikat ten będzie wymagany. Bez niego nieruchomość nie może zostać podłączona do wody lub elektryczności.

Sprawdzenie mediów i podatków

Adwokat musi potwierdzić, że wszystkie rachunki są opłacone i aktualne. Wszelkie niezapłacone długi dotyczące nieruchomości muszą zostać uregulowane przed przystąpieniem do sprzedaży. Obejmuje to:

• Energia elektryczna
• Woda
• Gaz
• Wywóz śmieci
• Opłaty wspólnotowe
• Lokalne podatki od nieruchomości (IBI/SUMA)
• Podatek od nieruchomości

Status prawny ulepszeń domu.

Wszelkie dodatkowe budowy, rozbudowy lub remonty nieruchomości powinny zostać oficjalnie zgłoszone i zarejestrowane w rejestrze gruntów i rejestrze katastralnym. W przeciwnym razie nieruchomość może podlegać grzywnom lub nakazom rozbiórki, a w przyszłości możesz nie być w stanie jej sprzedać bez zalegalizowania zmian.

Inspekcja architekta

Profesjonalny architekt powinien przeprowadzić inspekcję nieruchomości i ocenić ją pod kątem hiszpańskich norm budowlanych. Ta kontrola techniczna pomoże zidentyfikować wszelkie wady budowlane, kwestie strukturalne lub ukryte problemy przed podjęciem decyzji o zakupie.

Choć może się to wydawać długą listą, pominięcie którejkolwiek z tych kontroli może prowadzić do późniejszych komplikacji. O wiele lepiej jest odkryć i rozwiązać problemy przed sfinalizowaniem zakupu.

Wspólnota właścicieli

Jeśli nieruchomość jest częścią wspólnoty właścicieli (comunidad de propietarios), ważne jest, aby zrozumieć, jak ona działa.

Wspólnota ta jest odpowiedzialna za utrzymanie wspólnych przestrzeni i udogodnień, takich jak:

• Baseny
• Ogrody
• Korytarze i klatki schodowe
• Windy
• Oświetlenie
• Systemy kanalizacyjne i hydrauliczne

Każdy właściciel płaci część kosztów utrzymania poprzez opłaty wspólnotowe. Decyzje dotyczące utrzymania i ulepszeń podejmowane są na formalnych spotkaniach, a Ty, jako przyszły właściciel, będziesz miał prawo głosu.

Jeśli planujesz remont swojej nieruchomości, musisz najpierw uzyskać zgodę wspólnoty właścicieli, a także ubiegać się o niezbędne licencje w ratuszu.

Większość wspólnot zatrudnia Administrador de Fincas (administratora nieruchomości), który zajmuje się zadaniami administracyjnymi, zapewnia zgodność z prawem i wspiera przewodniczącego wspólnoty. Wspólnoty różnią się pod względem wydajności, dlatego warto dowiedzieć się, jak dobrze zarządzana jest dana wspólnota.

EPC - świadectwo charakterystyki energetycznej

Każda nieruchomość na sprzedaż lub wynajem w Hiszpanii musi posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej (EPC). Certyfikat ten zapewnia ocenę efektywności energetycznej od A (najbardziej efektywna) do G (najmniej efektywna).

EPC uwzględnia zużycie energii przez nieruchomość, w tym ogrzewanie, chłodzenie i zużycie wody.

Obowiązkiem sprzedającego (lub dewelopera w przypadku nowej nieruchomości) jest dostarczenie tego dokumentu przed sfinalizowaniem sprzedaży.

11. Upewnienie się, że dokumenty są w porządku

Adwokat odgrywa kluczową rolę nie tylko w sprawdzeniu statusu prawnego nieruchomości, ale także w zapewnieniu kompletności dokumentacji. Dwa najważniejsze elementy prawne dla zagranicznych nabywców to NIE i pełnomocnictwo (jeśli nie możesz być obecny przy zakupie).

NIE (Número de Identificación de Extranjeros)

Jest to numer identyfikacyjny cudzoziemca. Bez niego nie można kupić nieruchomości, otworzyć konta bankowego ani płacić podatków w Hiszpanii.

Wniosek należy złożyć osobiście w urzędzie ds. cudzoziemców (Oficina de Extranjeros) lub na krajowym posterunku policji w Hiszpanii. Alternatywnie, adwokat z pełnomocnictwem może uzyskać go dla Ciebie bez konieczności podróżowania.

W niektórych przypadkach możliwe jest złożenie wniosku o NIE za pośrednictwem hiszpańskiego konsulatu w kraju ojczystym.

Pełnomocnictwo (Poder Notarial)

Jeśli nie jesteś w stanie osobiście uczestniczyć w kluczowych spotkaniach, takich jak spotkania z notariuszem lub podpisywanie dokumentów, możesz udzielić pełnomocnictwa swojemu adwokatowi lub innemu zaufanemu przedstawicielowi.

Ten dokument prawny pozwala przedstawicielowi działać w Twoim imieniu w przypadku określonych transakcji, w tym:

• Ubieganie się o NIE
• Otwarcie hiszpańskiego konta bankowego
• Podpisywanie umów
• Zakończenie zakupu i podpisanie Title Deed
• Zarządzanie deklaracjami podatkowymi.

Pełnomocnictwo musi zostać podpisane przed notariuszem w Hiszpanii lub w kraju pochodzenia (jeśli zostało sporządzone za granicą, musi zawierać apostille w celu uznania prawnego).

Jest to skuteczny sposób na dokonanie zakupu bez konieczności fizycznej obecności w Hiszpanii na każdym etapie.
Obowiązkiem sprzedającego (lub dewelopera w przypadku nowej nieruchomości) jest dostarczenie tego dokumentu przed sfinalizowaniem sprzedaży.

Podpisanie aktu własności (Escritura de Compraventa)

Po zakończeniu wszystkich kontroli prawnych i wypełnieniu harmonogramu płatności, ostatnim krokiem jest podpisanie aktu własności w biurze notarialnym.

Kupujący ma prawo do wyboru notariusza, który dokona podpisania aktu.

Notariusz:

• Zweryfikuje tożsamość kupującego i sprzedającego
• Potwierdzi opis nieruchomości
• Ujawni wszelkie długi związane z nieruchomością
• Upewni się, że wszystkie podatki i opłaty wspólnotowe są aktualne
• Zarejestruje zmianę właściciela w odpowiednich urzędach skarbowych i radach
• Potwierdzi płatność i wyjaśni, która strona pokrywa określone koszty

Po podpisaniu Title Deed sprzedaż jest ostateczna. Nigdy nie podpisuj dokumentu, którego w pełni nie rozumiesz. Przed podpisaniem należy poprosić prawnika o szczegółowe wyjaśnienie wszystkich kwestii.

Po złożeniu podpisu otrzymasz kopię tytułu własności (Title Deed), zwaną Copia Simple. W przypadku zakupu na kredyt hipoteczny, oryginalny tytuł własności (Title Deed) i akt hipoteczny (Mortgage Deed) będą przechowywane przez bank do czasu spłaty kredytu. Po spłacie otrzymasz oba dokumenty.

W przypadku zakupu bez kredytu hipotecznego, oryginalny tytuł własności zostanie wydany po oficjalnym zarejestrowaniu nieruchomości na Twoje nazwisko w rejestrze gruntów. Pamiętaj, aby zanotować nazwisko i lokalizację notariusza na wypadek, gdybyś kiedykolwiek potrzebował duplikatu w przyszłości.

W tym momencie jesteś oficjalnie prawnym właścicielem swojego nowego domu w Hiszpanii.

12. Po sprzedaży

Po podpisaniu Title Deed należy jeszcze wykonać kilka ważnych kroków:

• Nieruchomość musi zostać zarejestrowana w Land Registry na Twoje nazwisko
• Przedsiębiorstwa użyteczności publicznej muszą zostać powiadomione o zmianie właściciela.

Adwokat zazwyczaj zarządza tymi aktualizacjami administracyjnymi.

Należy również uregulować wszystkie płatności z adwokatem lub przedstawicielem prawnym. Pamiętaj, aby poprosić o:

• Szczegółową, wyszczególnioną fakturę za wszystkie świadczone usługi
• Oryginały faktur za opłaty notarialne, opłaty za prowadzenie ksiąg wieczystych i zapłacone podatki.

Dokumenty te są ważne dla własnej dokumentacji, dla przyszłej sprzedaży lub w przypadku konieczności ubiegania się o zwrot kosztów lub złożenia jakichkolwiek oświadczeń prawnych.

Wszystkie umowy, pokwitowania, certyfikaty i gwarancje należy przechowywać w bezpiecznym i uporządkowanym miejscu. Stanowią one prawną i finansową dokumentację zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

13. Podsumowanie

Zakup nieruchomości w Hiszpanii może być bardzo satysfakcjonującym doświadczeniem, ale jak każdy zakup nieruchomości, wymaga starannego planowania, świadomego podejmowania decyzji i zaufanego profesjonalnego doradztwa. Oto kluczowe punkty, o których należy pamiętać:

• Poszukaj informacji. Zapoznaj się z różnymi regionami Hiszpanii i zbadaj obszary, w których możesz chcieć mieszkać. Kto tam mieszka? Jakie są udogodnienia, połączenia transportowe i styl życia? Wiedza z pierwszej ręki jest nieoceniona.
• Myśl długoterminowo. Weź pod uwagę swoje obecne potrzeby i to, jak mogą one ewoluować w przyszłości. Lokalizacja jest często ważniejsza niż sama nieruchomość. Bliskość opieki zdrowotnej, sklepów, transportu publicznego i preferowany klimat lub środowisko społeczne będą odgrywać rolę w długoterminowej satysfakcji.
• Ustal realistyczny budżet. Oprócz ceny nieruchomości należy uwzględnić dodatkowe 14% kosztów dodatkowych, które obejmują podatki, opłaty prawne, opłaty notarialne i rejestracyjne.  W stosownych przypadkach należy również doliczyć koszty związane z hipoteką.
• Zaplanuj bieżące wydatki. Po zakupie nadal będziesz mieć obowiązki. Obejmują one podatek od nieruchomości (IBI/SUMA), podatek dochodowy od osób niebędących rezydentami, opłaty za media i opłaty wspólnotowe, jeśli nieruchomość jest częścią wspólnego osiedla. Upewnij się, że Twój budżet uwzględnia wszystkie roczne koszty utrzymania i posiadania.
• Zatrudnij niezależnego prawnika. Jest to jedna z najważniejszych decyzji, jakie należy podjąć. Adwokat powinien reprezentować wyłącznie Twoje interesy, nie mieć konfliktu interesów ze sprzedającym lub deweloperem, a najlepiej płynnie posługiwać się Twoim językiem ojczystym. Poprowadzi Cię przez każdy krok prawny i zapewni, że Twój zakup będzie w 100% bezpieczny.
• Bądź zaangażowany i informowany. Zadawaj pytania i proś o aktualizacje w trakcie całego procesu zakupu. Upewnij się, że rozumiesz każdy dokument przed jego podpisaniem. Jeśli coś jest niejasne, prawnik powinien poświęcić czas na pełne wyjaśnienie.
• Bądź przygotowany na kroki po sprzedaży. Gdy nieruchomość będzie już Twoja, upewnij się, że wszystkie niezbędne rejestracje mediów i podatków zostały zaktualizowane. Poproś o kopie wszystkich rachunków, umów i dokumentacji prawnej. Zachowaj wszystko uporządkowane do wykorzystania w przyszłości.

Ciesz się nowym domem w Hiszpanii!

Mamy nadzieję, że niniejszy przewodnik okazał się pomocny. Naszym celem było zapewnienie kompleksowego przeglądu procesu zakupu nieruchomości w Hiszpanii i wyposażenie Cię w informacje potrzebne do podjęcia dalszych kroków.

Hiszpania oferuje szeroki wybór nieruchomości dostosowanych do każdego budżetu i stylu życia. Niezależnie od tego, czy szukasz nadmorskiego odosobnienia, ucieczki na wieś, czy pełnoetatowej rezydencji, każdy znajdzie coś dla siebie.

Postępując zgodnie z radami zawartymi w tym przewodniku i współpracując z doświadczonymi profesjonalistami, takimi jak zespół Silc Estates, możesz cieszyć się własnym domem w słońcu, bezpiecznie i pewnie.

Wsparcie prawne ze strony Ábaco Advisers

Niniejszy przewodnik został opracowany przy wsparciu Ábaco Advisers, niezależnej firmy prawno-podatkowej specjalizującej się w hiszpańskim prawie nieruchomości. Od 1999 roku pomaga ona międzynarodowym klientom w zakupie domów w Hiszpanii, zapewniając im jasność i spokój ducha.

Ábaco Advisers oferuje:

• Ponad 20 lat doświadczenia w hiszpańskim prawie nieruchomości
• Zespół ponad 40 ekspertów, w tym prawników, radców prawnych, doradców podatkowych i ekonomistów
• Spersonalizowaną obsługę w 8 językach: Angielskim, hiszpańskim, holenderskim, francuskim, niemieckim, szwedzkim, norweskim i rosyjskim
• Udokumentowane doświadczenie z ponad 38 000 zadowolonych nabywców nieruchomości w Hiszpanii
• Przejrzyste, łatwe do zrozumienia porady i ochrona prawna na każdym kroku.

Wszystkie nasze usługi są w pełni zgodne z hiszpańskim prawem, zapewniając ochronę Twoich praw w trakcie całego procesu. Komunikacja w języku ojczystym jest priorytetem.

Informacje kontaktowe

You can reach Ábaco Advisers at any of their three offices:

Możesz skontaktować się z Ábaco Advisers w jednym z trzech biur:

Biuro Torrevieja: 

C/ María Parodi, 8 - 3º 

03181 Torrevieja (Alicante) 

Email: [email protected] 

Tel.: +34 96 670 3750

Biuro Alicante: 

Plaza Calvo Sotelo, 12 - 2º 

03001 Alicante 

Email: [email protected] 

Tel: +34 96 514 6794

Biuro Marbella: 

Urb. La Alzambra, local 3-1 

29660 Marbella (Málaga) 

Email: [email protected] 

Tel: +34 95 280 7530

Share