Zakup nieruchomości w Hiszpanii: Kompletny przewodnik

Kupno nieruchomości w Hiszpanii to marzenie wielu osób

Klimat, styl życia, kultura i wolniejsze tempo życia to tylko niektóre z powodów, dla których tak wiele osób co roku decyduje się na zakup nieruchomości w Hiszpanii.

To prawda, że były momenty, kiedy zaufanie kupujących spadło. W czasach boomu na rynku nieruchomości nie wszyscy działali etycznie, a niestety niektórzy wykorzystywali entuzjazm zagranicznych nabywców. Od tamtej pory ramy prawne zostały znacznie zaostrzone, a kupujący są teraz lepiej poinformowani. Kryzys gospodarczy wyeliminował większość tych, którzy nie cieszyli się najlepszą reputacją.

Ten przewodnik jest przeznaczony dla każdego, kto rozważa zakup nieruchomości w Hiszpanii. Przeprowadzi Cię krok po kroku przez cały proces zakupienia własności, pomagając zrozumieć, czego się spodziewać i czego unikać.

Spis treści

1. Od czego zacząć?
2. Wybór nieruchomości
3. Kredyty hipoteczne
4. Ile powinien kosztować zakup domu w Hiszpanii?
5. Wymiana walut, jeśli nie posiadasz euro
6. Jak zaplanować wizyty w nieruchomościach
7. Co jest potrzebne, aby móc kupić nieruchomość w Hiszpanii
8.  Prawnik
9.   Co zrobić, gdy już wybierzesz swój wymarzony dom
10.   Sprawdzenie nieruchomości
11.   Upewnienie się, że wszystkie dokumenty są w porządku
12.  Po sprzedaży
13.  Podsumowanie

1. Jak zacząć?

Wielu ludzi rozpoczyna poszukiwania domu w Hiszpanii podczas wakacji w tym kraju. Być może odwiedzili daną okolicę kilka razy i nawiązali z nią więź, albo mają tam znajomych lub krewnych, którzy już tam mieszkają.

Jeśli ten opis pasuje do Twojej sytuacji, prawdopodobnie masz już dobre wyobrażenie, gdzie rozpocząć swoje poszukiwania. Dzięki internetowi dostępnych jest niezliczona ilość zasobów umożliwiających wyszukiwanie nieruchomości online. Jednak nic nie zastąpi osobistego rozeznania. Jeśli masz rodzinę lub przyjaciół w Hiszpanii, jesteś w doskonałej pozycji, by zacząć eksplorować regiony i oglądać potencjalne nieruchomości.

W innych przypadkach nie ma konkretnego związku z żadnym regionem – po prostu istnieje ogólne pragnienie zakupu domu w ciepłym i słonecznym kraju. Hiszpania wciąż pozostaje jednym z głównych wyborów dla międzynarodowych nabywców. Dla Europejczyków to kraj położony blisko, z przewidywalnym klimatem. Dzięki różnorodnym krajobrazom i stylom życia odpowiada wielu różnym gustom i preferencjom.

Badania są kluczowe. Książki, zasoby online oraz portale nieruchomości pomogą Ci rozpocząć. Szczególnie pomocna jest rozmowa z kimś, kto już przeszedł przez ten proces. Zespół Silc Estates z przyjemnością udzieli Ci rzetelnych porad i przekaże szczegółowe informacje o różnych regionach. Nie wahaj się z nami skontaktować, jeśli masz pytania.

2. Wybór nieruchomości

Jednym z najważniejszych czynników przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości będzie jej lokalizacja. Zanim zaczniesz oglądać konkretne oferty, warto zastanowić się nad poniższymi pytaniami:

• Jaki jest mój główny powód zakupu nieruchomości w Hiszpanii i jak wpływa to na wybór lokalizacji?
• Jakie są moje najważniejsze priorytety, jeśli chodzi o otoczenie i położenie nieruchomości?
• Czy wolę mieszkać na wsi, przy plaży, w pobliżu pola golfowego, na zamkniętym osiedlu, czy w miasteczku?
• Czy ważne jest dla mnie mieszkanie w hiszpańskojęzycznej społeczności, czy wolę bardziej międzynarodowe lub turystyczne otoczenie?
• Jak mogą zmienić się moje potrzeby i styl życia za 10 lat?
• Czy w pobliżu powinny znajdować się konkretne udogodnienia, takie jak ośrodki zdrowia lub supermarkety?
• Czy będę mieć samochód, czy potrzebuję wszystkiego w zasięgu spaceru?

Kiedy masz już ogólne wyobrażenie o preferowanym obszarze, możesz zacząć zawężać wybór pod względem typu nieruchomości.

Zadaj sobie następujące pytania:

• Czy szukam mieszkania, czy wolnostojącego domu?
• Jakie elementy zewnętrzne są dla mnie ważne? Ogród, solarium, czy basen?
• Ilu sypialni potrzebuję? I tak dalej.

Inne kluczowe aspekty to wielkość nieruchomości, liczba kondygnacji oraz orientacja względem stron świata. Twoja decyzja powinna uwzględniać zarówno cele krótkoterminowe, jak i długoterminowe. Na przykład, osoby niezamieszkujące na stałe w Hiszpanii powinny przemyśleć kwestie związane z utrzymaniem nieruchomości. Duża przestrzeń zewnętrzna lub prywatny basen będą wymagały całorocznej opieki, co może stanowić wyzwanie, jeśli nie mieszkasz w Hiszpanii na co dzień.

Z drugiej strony, jeśli planujesz zamieszkać w Hiszpanii na stałe – teraz lub w przyszłości – być może będziesz potrzebować więcej miejsca do przechowywania, większej przestrzeni mieszkalnej, a może także garażu lub zadaszonego parkingu.

Weź też pod uwagę najbliższe otoczenie. Czy lubisz towarzystwo sąsiadów i tętniące życiem otoczenie, czy wolisz ciszę, spokój i prywatność?

3. Kredyty hipoteczne

Bardzo ważne jest, aby realistycznie oszacować swój budżet i zrozumieć, jakiego rodzaju nieruchomość możesz sobie faktycznie pozwolić kupić w wybranym regionie. Jeśli planujesz sfinansować zakup przy pomocy kredytu hipotecznego lub pożyczki, najlepiej rozpocząć ten proces już na wczesnym etapie. Pozwoli Ci to określić realistyczny przedział cenowy i skupić się wyłącznie na nieruchomościach, które mieszczą się w Twoich możliwościach finansowych.

Uwaga: Jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego, hiszpańskie banki udzielają finansowania tylko na nieruchomości w pełni ukończone. Oznacza to, że jeśli interesuje Cię zakup nieruchomości w budowie (tzw. off-plan), musisz albo zabezpieczyć kredyt pod zastaw innej nieruchomości, albo uzyskać kredyt hipoteczny wyłącznie na pokrycie ostatniej raty po zakończeniu budowy.

Uzyskanie kredytu hipotecznego w Hiszpanii

Proces ubiegania się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii jest zbliżony do tego w wielu innych krajach. Jednak banki są obecnie ostrożniejsze niż kiedyś. Wymagają zazwyczaj znacznego wkładu własnego oraz pełnej dokumentacji potwierdzającej stabilność dochodów i zdolność kredytową – teraz i w przyszłości.

Maksymalny okres kredytowania wynosi w Hiszpanii 30 lat, a kredyt musi zostać w całości spłacony przed osiągnięciem wieku emerytalnego przez kredytobiorcę. Przepisy hiszpańskie zostały wzmocnione, aby chronić kredytobiorców – wymagają m.in. aby warunki kredytu zostały dokładnie wyjaśnione przez notariusza na kilka dni przed podpisaniem umowy. Kupujący musi podpisać oświadczenie, że rozumie i akceptuje wszystkie warunki.

Kroki przy uzyskiwaniu kredytu hipotecznego:

• Określ, jaką kwotę chcesz pożyczyć – weź pod uwagę nie tylko raty miesięczne, ale także koszty początkowe i administracyjne.
• Porównaj oferty różnych banków lub brokerów hipotecznych.
• Upewnij się, że w pełni rozumiesz warunki kredytu.
• Poproś o pisemną ofertę hipoteczną zawierającą wszystkie szczegóły finansowe oraz pełny projekt umowy.

Po zaakceptowaniu warunków kredytu:

• Notariusz przygotuje akt ustanowienia hipoteki (Escritura de Hipoteca).
• Akt ten zostanie podpisany jednocześnie z Aktem Własności (Escritura de Compraventa).
• Po podpisaniu, notariusz prześle elektroniczną kopię dokumentów do Rejestru Gruntów (Registro de la Propiedad), a następnie wersje papierowe.

Jeśli zdecydujesz się wcześniej spłacić kredyt hipoteczny, musisz poinformować o tym Rejestr Gruntów. Bank musi wysłać swojego przedstawiciela do podpisania aktu anulowania hipoteki u notariusza, który zostanie następnie zarejestrowany.

Oprócz odsetek, banki mogą pobierać dodatkowe opłaty administracyjne, zazwyczaj wynoszące około 2% kwoty kredytu. Upewnij się, że znasz te koszty z góry.

Wymagane dokumenty przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny:

• Stabilność zatrudnienia: dokumenty potwierdzające stałe zatrudnienie lub długoterminowe dochody
• Dochód: ostatnie odcinki wypłat lub inne potwierdzenia dochodów
• Historia finansowa: dowody wcześniejszych kredytów, długów lub opóźnień w spłatach, zazwyczaj w formie zaświadczenia z banku
• Aktywa: wykaz posiadanych nieruchomości lub inwestycji
• Poręczyciele: jeśli ktoś będzie współkredytobiorcą lub poręczycielem
• Dodatkowe zabezpieczenia: np. plany emerytalne, konta oszczędnościowe lub inne aktywa

Koszty związane z uzyskaniem kredytu hipotecznego:

• Koszt wyceny nieruchomości
• Opłaty przygotowawcze lub prowizje bankowe
• Opłaty za wcześniejszą spłatę (jeśli mają zastosowanie)
• Obowiązkowe ubezpieczenie (minimalnie od ognia, ale często także ubezpieczenie majątkowe i czasem ubezpieczenie spłaty rat)
• Dodatkowe produkty lub usługi bankowe, takie jak karty kredytowe czy opłaty za prowadzenie konta

W Silc Estates współpracujemy ze sprawdzonymi bankami, które mogą wspierać Cię podczas całego procesu uzyskiwania kredytu w Hiszpanii. Chętnie doradzimy i pomożemy w koordynacji z zaufanymi doradcami finansowymi.

4. Ile kosztuje zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Zanim rozpoczniesz poszukiwania nieruchomości, niezwykle istotne jest, aby mieć jasność co do całkowitego budżetu — nie tylko samej ceny zakupu, ale również wszystkich kosztów prawnych, podatkowych i administracyjnych, które wiążą się z nabyciem nieruchomości w Hiszpanii.

Szacunkowe koszty zakupu

Zalecamy założyć około 14% dodatkowo ponad cenę zakupu nieruchomości, aby pokryć wszystkie pozostałe wydatki. Oto, co się na nie składa:

• Opłaty notarialne

W Hiszpanii opłaty notarialne są regulowane ustawowo i zależą od wartości nieruchomości oraz złożoności Aktu Własności. Orientacyjnie należy liczyć się z kosztem od 800 €.

• Opłaty rejestrowe

Akt Własności musi zostać zarejestrowany w Registro de la Propiedad (Rejestrze Gruntów), co chroni prawa własności. Opłaty te zazwyczaj zaczynają się od 400 €, w zależności od zadeklarowanej wartości nieruchomości.

Koszty zewnętrzne

Istnieją inne dodatkowe wydatki, które mają zastosowanie w niektórych przypadkach, w zależności od indywidualnych okoliczności. Na przykład, jeśli nigdy wcześniej nie miałeś interesu podatkowego w Hiszpanii, będziesz potrzebować numeru NIE, zanim będziesz mógł otworzyć konto bankowe lub kupić nieruchomość.

Będziesz także potrzebować pełnomocnictwa, jeśli nie możesz być tutaj osobiście i musisz wyznaczyć doradcę, któremu ufasz w Hiszpanii, aby działał w Twoim imieniu.  Zazwyczaj jest to adwokat.

Podatki od zakupu nieruchomości

Wysokość podatków zależy od tego, czy kupujesz nieruchomość nową, czy z rynku wtórnego:

IVA (VAT) 10% + AJD (podatek od czynności prawnych) 1,5%* (w Wspólnocie Walenckiej)

Rodzaj nieruchomości	Podatek do zapłaty
Nowa nieruchomoś	IVA (VAT) 10% + AJD (podatek od czynności prawnych) 1,5%* (w Wspólnocie Walenckiej)
Z rynku wtórnego	ITP (podatek od przeniesienia własności) 10%* (w Wspólnocie Walenckiej)

* Stawki te obowiązują na dzień dzisiejszy w Wspólnocie Walenckiej — mogą się różnić w innych regionach. 

Uwaga: Jeśli sprzedający nie jest rezydentem Hiszpanii, zazwyczaj wstrzymuje się 3% ceny zakupu, które kupujący przekazuje bezpośrednio do hiszpańskiego urzędu skarbowego jako zaliczkę na poczet podatku od zysków kapitałowych. Jeżeli nie uzyskano zysku ze sprzedaży, sprzedający może później ubiegać się o zwrot tej kwoty.

Opłaty prawne

Zatrudnienie niezależnego adwokata (asesor jurídico) jest kluczowe dla ochrony Twoich interesów i prawidłowego przeprowadzenia procesu zakupu.

Twój adwokat powinien:

• Przedstawić indywidualną, niezobowiązującą wycenę usług
• Posiadać doświadczenie w hiszpańskim prawie nieruchomości
• Mówić w Twoim języku ojczystym dla lepszej komunikacji
• Nie mieć konfliktu interesów z innymi stronami transakcji

Adwokaci zazwyczaj zajmują się także przerejestrowaniem liczników mediów i przeniesieniem własności.

Podłączenie mediów

• Nowe nieruchomości: Opłaty aktywacyjne za wodę, prąd, ewentualnie gaz (koszt zależny od lokalizacji)
• Rynek wtórny: Opłaty za przepisanie istniejących umów na media na Twoje nazwisko

Dodatkowo należy uwzględnić ewentualne koszty umeblowania lub remontu, jeśli nieruchomość jest nieumeblowana lub wymaga odświeżenia.

Bieżące (roczne) koszty posiadania nieruchomości

Po zakupie nieruchomości należy liczyć się z corocznymi kosztami:

IBI / Suma (hiszpański podatek lokalny)

Podobny do podatku od nieruchomości w innych krajach. Opiera się na wartości katastralnej nieruchomości ustalanej przez lokalne władze.

Podatek dochodowy dla nierezydentów

Nawet jeśli nie wynajmujesz swojej nieruchomości, musisz zapłacić ten podatek jako nierezydent.

• Podstawa opodatkowania:
  • 1,1% wartości katastralnej (jeśli została zrewidowana w ostatnich 10 latach)
  • 2% w przeciwnym przypadku
• Stawka podatku:
  • 19% dla rezydentów UE, Islandii i Norwegii
  • 24% dla pozostałych
• Termin płatności: do 31 grudnia każdego roku, za pomocą formularza 210 (Twojego pełnomocnika lub doradcy fiskalnego)

Przykład:

Nieruchomość ma wartość podlegającą opodatkowaniu w wysokości 54 000 EUR, przy założeniu, że została poddana przeglądowi w ciągu ostatnich 10 lat. Nieruchomość została zakupiona przez rezydenta UE w dniu 30/09/2022. W dniu 31 grudnia 2022 r. należny podatek zostałby obliczony w następujący sposób: Podstawa opodatkowania: € 54,000 X 1.1% X (92/365 dni) = € 149.72.

Kwota do zapłaty: 19% X 149,72 € = 28,45 € do zapłaty w roku kalendarzowym 2022.

Opłaty wspólnotowe

Dotyczą nieruchomości będących częścią wspólnoty mieszkańców i pokrywają:

• Utrzymanie basenów i ogrodów
• Wspólne media (woda, prąd)
• Utrzymanie wind itp.

Media

Standardowe miesięczne lub dwumiesięczne rachunki za:

• Wodę
• Prąd
• Gaz (jeśli dotyczy)

Kiedy już oszacujesz całkowity budżet oraz koszty bieżące i upewnisz się, że inwestycja mieści się w Twoich możliwościach finansowych — jesteś gotowy, by przejść do kolejnego etapu: spełnienia marzenia o własnym domu w Hiszpanii.

5. Wymiana waluty, jeśli nie posiadasz euro

Przesyłanie pieniędzy między krajami może wiązać się z wysokimi kosztami, szczególnie jeśli kursy walut i opłaty bankowe nie są korzystne. W przypadku przewalutowania dużych kwot na euro, straty mogą szybko się nawarstwić.

Tradycyjne banki często:

• wybierają datę przewalutowania, która jest dla nich najkorzystniejsza,
• naliczają ukryte opłaty sięgające nawet 3% wartości transakcji,
• doliczają opłaty systemu SWIFT — zazwyczaj około 0,6%.

Lepszą alternatywą są wyspecjalizowane firmy zajmujące się wymianą walut. Firmy tego typu często posiadają środki w obu krajach, co oznacza, że zamiast przelewać pieniądze za granicę, transakcje są rozliczane lokalnie w każdej z walut. Pozwala to uniknąć kosztów przelewów międzynarodowych i zapewnia korzystniejszy kurs wymiany.

W Silc Estates współpracujemy ze sprawdzonym partnerem do spraw wymiany walut, który oferuje bardzo dobre kursy i niezawodną obsługę. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać więcej informacji lub otrzymać spersonalizowane polecenie.

6. Jak oglądać nieruchomości

Możesz skontaktować się z nami w Silc Estates, wysyłając wiadomość e-mail na adres [email protected], aby umówić się na oglądanie nieruchomości, które pasuje do Twojego harmonogramu.

Jeśli masz już zaplanowaną podróż do Hiszpanii, możemy skoordynować oglądanie nieruchomości podczas Twojego pobytu. Oferujemy również wirtualne wizyty za pośrednictwem połączeń wideo. Umożliwiają one oglądanie nieruchomości, zwiedzanie okolicy i zadawanie pytań bez wychodzenia z domu.

Zobowiązujemy się do pokazania Ci tylu nieruchomości, ile potrzebujesz, wirtualnie lub osobiście, aż poczujesz się całkowicie pewny swojego wyboru.

Organizujemy również wizyty inspekcyjne. Są to krótkie, skoncentrowane wycieczki do Hiszpanii (zwykle 2 lub 3 dni), podczas których można obejrzeć nieruchomości i obszary, które najbardziej Cię interesują. W przypadku zakupu nieruchomości za naszym pośrednictwem zwrócimy część kosztów podróży i zakwaterowania. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szczegółowe informacje i pamiętaj, że do zwrotu kosztów wymagany będzie dowód wpłaty.

7. Co jest potrzebne, aby kupić nieruchomość w Hiszpanii

Aby móc legalnie kupić nieruchomość w Hiszpanii, potrzebujesz następujących elementów:

• Ważnego paszportu lub dowodu osobistego
• Numeru identyfikacyjnego cudzoziemca (NIE) – można go uzyskać w hiszpańskim konsulacie lub ambasadzie w kraju zamieszkania albo za pośrednictwem adwokata w Hiszpanii
• Hiszpańskiego konta bankowego, które będzie służyć do przelewania środków i regulowania bieżących opłat

In addition, the Spanish authorities require full transparency on the origin of funds. This means you will need to present details of the bank account from which payments will be made. This is part of Spain’s anti-money laundering regulations.

It is strongly recommended that you appoint a solicitor early in the process. Your solicitor will:

• Help you obtain your NIE number
• Open a Spanish bank account on your behalf (if you give them power of attorney)
• Manage your property transaction from start to finish

Having professional legal support ensures a smoother, safer, and more efficient buying experience.

8. The Solicitor

It is very important that the legalities are completed by a competent solicitor. You should have your own representative who is looking after your interests when the contract is exchanged. Choose a solicitor who you can communicate with easily in your native language but who is also a specialist in Spanish property law.

Their role includes:

• Verifying that the estate agent is legally authorised to market the property
• Ensuring the property is free from debts, charges, and legal disputes
• Reviewing all contracts before you sign anything
• Representing you at the Notary’s office
• Preparing for the Title Deed signing
• Registering the property in your name at the Spanish Land Registry
• Helping with utility transfers and translations if needed

Communication is key. If you are not fluent in Spanish, make sure your solicitor is part of a legal practice that offers services in your language.

9. What to do once you have chosen your dream home

Once you have found the property you want to purchase, the next step is to reserve it by signing a reservation contract and paying a deposit. This deposit is usually non-refundable if you change your mind, so be sure of your decision before signing.

If you are buying a new build property, the next step after the reservation is typically the purchase-sale contract, which is signed about a month later along with a second payment. Each developer has its own payment schedule, and it is vital that you:

• Understand exactly how much is due and when
• Ensure that you will be able to meet all payment deadlines to avoid penalties or losing the reservation

Your solicitor should now begin full due diligence on the property. This includes:

• Verifying ownership and legal status
• Checking the developer’s licences and guarantees (for new builds)
• Reviewing the contract terms and confirming they protect your interests

If everything is in order, your solicitor will prepare for the final signing of the Title Deed (Escritura Pública de Compraventa) at the Notary’s office. At this point, the remaining balance will be paid and the property will officially be transferred into your name.

10. Checking out the property

The process of checking a property in Spain may seem similar to what you’d expect in your home country, but the fact that you are buying abroad, in a different legal system, makes it essential to have a solicitor carry out a comprehensive due diligence check.

There are four key areas your solicitor should investigate:

Legal status of the property

Your solicitor must request and examine the nota simple, a document from the Spanish Land Registry that includes:

• A description of the property (boundaries, floor area, number of storeys)
• Ownership information
• Existing mortgages, loans, or debts
• Details of the community of owners (if applicable)
• Outstanding property taxes
• Planning compliance and construction history

In addition, your solicitor will request documentation from the Cadastral Registry, which includes:

• Confirmation that the number of square metres listed in the Title Deed is correct
• The Cadastral reference number
• A review of the Cadastral plan, which shows any unregistered construction

They will compare both registry records and the Title Deed to ensure everything is accurate and consistent.

Your solicitor must also check that the property has a valid certificate of habitation, now referred to as the Licencia de Primera Ocupación for new builds, or the Licencia de Segunda Ocupación for resale homes. These certificates are issued by the town hall and confirm that the property and the surrounding development are legally completed and suitable for habitation.

If you plan to take out a mortgage, or the new owner needs to contract utilities, this certificate will be required. A property cannot be connected to water or electricity without it.

Utilities and taxes check

Your solicitor must confirm that all bills are paid and up to date. Any unpaid debts on the property must be cleared before the sale can proceed. This includes:

• Electricity
• Water
• Gas
• Refuse collection
• Community fees
• Local property taxes (IBI/SUMA)
• Plusvalía tax

Legal status of home improvements

Any additional construction, extensions, or renovations made to the property should be officially declared and recorded in the Land Registry and Cadastral Register. If not, the property could be subject to fines or demolition orders, or you might not be able to sell it in the future without legalising the changes.

Architect’s inspection

A professional architect should inspect the property and evaluate it against Spanish building standards. This technical check will help identify any construction defects, structural issues, or hidden problems before you commit to buying.

Although this may seem like a long list, skipping any of these checks could lead to complications later. It is far better to uncover and resolve issues before finalising your purchase.

Community of owners

If the property is part of a community of owners (comunidad de propietarios), it is important to understand how it operates.

This community is responsible for maintaining shared spaces and amenities such as:

• Swimming pools
• Gardens
• Hallways and stairwells
• Elevators
• Lighting
• Drainage and plumbing systems

Every owner pays a share of the maintenance costs via community fees. Decisions about upkeep and improvements are made in formal meetings, and you, as a future owner, will have a vote.

If you plan to renovate your property, you must first obtain approval from the community of owners, in addition to applying for the necessary licences from the town hall.

Most communities hire an Administrador de Fincas (property administrator), who handles administrative tasks, ensures compliance with the law, and supports the community president. Communities vary in efficiency, so it’s worth enquiring about how well the community is managed.

EPC – Energy Performance Certificate

Every property for sale or rent in Spain must have an Energy Performance Certificate (EPC). This certificate provides an energy efficiency rating from A (most efficient) to G (least efficient).

The EPC considers the property's energy consumption, including heating, cooling, and water use.

It is the seller’s responsibility (or the developer’s, in the case of a new property) to provide this document before the sale is completed.

11. Making sure your paperwork is in order

Your solicitor plays a key role in not only checking the legal status of the property, but also ensuring that your own documentation is complete. The two most important legal elements for foreign buyers are the NIE and the power of attorney (if you cannot be present for the purchase).

The NIE (Número de Identificación de Extranjeros)

This is your foreigner identification number. You cannot buy property, open a bank account, or pay taxes in Spain without it.

You must apply in person at a Foreigner’s Office (Oficina de Extranjeros) or a National Police Station in Spain. Alternatively, a solicitor with power of attorney can obtain it for you without you needing to travel.

In some cases, it is possible to apply for the NIE via a Spanish consulate in your home country.

Power of attorney (Poder Notarial)

If you are unable to attend key appointments in person, such as meetings with the Notary or signing documents, you can grant power of attorney to your solicitor or another trusted representative.

This legal document allows your representative to act on your behalf for specific transactions, including:

• Applying for your NIE
• Opening a Spanish bank account
• Signing contracts
• Completing the purchase and Title Deed signing
• Managing tax declarations

Power of attorney must be signed in front of a Notary, either in Spain or in your home country (if done abroad, it must include the apostille for legal recognition).

This is an efficient way to progress your purchase without needing to be physically present in Spain at each stage.

Signing the Title Deed (Escritura de Compraventa)

Once all legal checks are complete and the payment schedule has been fulfilled, the final step is signing the Title Deed at the Notary's office.

The buyer has the right to choose the Notary who will officiate this signing.

The Notary will:

• Verify the identities of the buyer and seller
• Confirm the property description
• Disclose any debts attached to the property
• Ensure all taxes and community fees are up to date
• Register the change of ownership with the relevant tax offices and council
• Confirm payment and clarify which party is covering specific costs

Once you sign the Title Deed, the sale is final. Never sign a document you do not fully understand. Ask your solicitor to explain everything in detail before signing.

After the signing, you will be given a copy of the Title Deed, called the Copia Simple. If you are purchasing with a mortgage, the original Title Deed and the Mortgage Deed will be kept by the bank until the loan is repaid. Once paid off, you will receive both documents.

If you purchase without a mortgage, you will receive the original Title Deed once the property is officially registered in your name at the Land Registry. Be sure to note the Notary’s name and location in case you ever need a duplicate copy in the future.

At this point, you are officially the legal owner of your new home in Spain.

12. After the sale

After the Title Deed is signed, several important steps still need to be completed:

• The property must be registered at the Land Registry in your name
• The utility companies must be notified of the change in ownership

Your solicitor will typically manage these administrative updates.

You must now also settle all payments with your solicitor or legal representative. Be sure to request:

• A detailed, itemised invoice for all services provided
• Original invoices for the Notary fees, Land Registry charges, and taxes paid

These documents are important for your own records, for future sales, or in case you need to apply for refunds or submit any legal declarations.

Keep all your contracts, receipts, certificates, and guarantees safe and organised. They form the legal and financial record of your property purchase in Spain.

13. Summary

Buying a property in Spain can be a highly rewarding experience, but like any property purchase, it requires careful planning, informed decision-making, and trusted professional guidance. Here are the key points to keep in mind:

• Do your research. Learn about the different regions in Spain and explore the areas where you might want to live. Who lives there? What are the amenities, transport links, and lifestyle like? First-hand knowledge is invaluable.
• Think long term. Consider your current needs and how they may evolve in the future. The location is often more important than the property itself. Proximity to healthcare, shops, public transport, and your preferred climate or social environment will all play a role in your long-term satisfaction.
• Set a realistic budget. In addition to the price of the property, allow for an extra 14% in additional costs, which include taxes, legal fees, notary and registry charges.  Mortgage-related costs also need to be added if applicable.
• Plan for ongoing expenses. After your purchase, you will still have responsibilities. These include property tax (IBI/SUMA), non-resident income tax, utilities, and community fees if the property is part of a shared development. Make sure your budget accounts for all annual maintenance and ownership costs.
• Hire an independent solicitor. This is one of the most important decisions you’ll make. Your solicitor should represent only your interests, have no conflict of interest with the seller or developer, and preferably speak your native language fluently. They will guide you through every legal step and ensure your purchase is 100% secure.
• Stay involved and informed. Ask questions and request updates throughout the buying process. Make sure you understand each document before signing. If something is unclear, your solicitor should take the time to explain it in full.
• Be prepared for the steps after the sale. Once the property is yours, ensure all necessary utility and tax registrations are updated. Request copies of all receipts, contracts, and legal documentation. Keep everything organised for future reference.

Enjoy your new home in Spain!

We hope you have found this guide helpful. Our goal has been to provide a comprehensive overview of the Spanish property buying process and to equip you with the information you need to move forward with confidence.

Spain offers a wide variety of properties to suit every budget and lifestyle. Whether you're seeking a coastal retreat, a countryside escape, or a full-time residence, there is something for everyone.

By following the advice in this guide, and working with experienced professionals like the team at Silc Estates, you can look forward to enjoying your own home in the sun, safely and securely.

Legal support from Ábaco Advisers

This guide has been produced with the support of Ábaco Advisers, an independent firm of legal and tax professionals specialising in Spanish property law. Since 1999, they have been helping international clients purchase homes in Spain with clarity and peace of mind.

Ábaco Advisers offers:

• Over 20 years of legal experience in Spanish property law
• A team of more than 40 experts, including lawyers, solicitors, tax advisers, and economists
• Personalised service in 8 languages: English, Spanish, Dutch, French, German, Swedish, Norwegian, and Russian
• A proven track record with more than 38,000 satisfied property buyers in Spain
• Transparent, easy-to-understand advice and legal protection every step of the way

All their services fully comply with Spanish law, ensuring that your rights are protected throughout the process. Communication in your native language is a priority.

Contact information

You can reach Ábaco Advisers at any of their three offices:

Torrevieja Office C/ María Parodi, 8 - 3º 03181 Torrevieja (Alicante) Email: [email protected] Tel.: +34 96 670 3750

Alicante Office Plaza Calvo Sotelo, 12 - 2º 03001 Alicante Email: [email protected] Tel: +34 96 514 6794

Marbella Office Urb. La Alzambra, local 3-1 29660 Marbella (Málaga) Email: [email protected] Tel: +34 95 280 7530

Share