Acheter une propriété en Espagne : Votre guide complet

L'achat d'une propriété en Espagne est un rêve pour beaucoup.

Le climat, le style de vie, la culture et le rythme de vie plus lent ne sont que quelques-unes des raisons pour lesquelles tant de personnes choisissent d'acheter une propriété en Espagne chaque année.

Il est vrai qu'il y a eu des moments où la confiance des acheteurs a diminué. Pendant les années du boom immobilier, tout le monde n'a pas agi dans le respect de l'éthique et, malheureusement, certaines personnes ont profité de l'enthousiasme des acheteurs étrangers. Depuis, le cadre juridique s'est considérablement renforcé et les acheteurs sont désormais mieux informés. La récession a permis de se débarrasser de la plupart de ceux dont la réputation n'était pas irréprochable.

Ce guide s'adresse à tous ceux qui envisagent d'acheter une propriété en Espagne. Il vous guide pas à pas tout au long de la procédure de transfert de propriété, en vous aidant à comprendre ce à quoi vous devez vous attendre et ce que vous devez éviter.

Contenu

1. Comment commencer ?
2. Comment choisir sa propriété
3. Hypothèques
4. Combien coûte l'achat d'un bien immobilier en Espagne ?
5. Change de devises si vous n'avez pas d'euros
6. Comment visiter les propriétés
7. Ce dont vous avez besoin pour pouvoir acheter une propriété en Espagne
8. Le notaire
9. Que faire une fois que vous avez choisi le bien de vos rêves
10. Vérifications de la propriété
11. S'assurer que vos papiers sont en ordre
12. Après la vente
13. Résumé

1. Comment commencer ?

De nombreuses personnes commencent à chercher une maison en Espagne alors qu'elles sont en vacances dans le pays. Il se peut qu'ils aient visité une région particulière à plusieurs reprises et qu'ils aient développé un lien avec elle, ou qu'ils aient des amis ou de la famille qui y vivent déjà.

Si vous vous trouvez dans cette situation, vous avez probablement déjà une bonne idée de l'endroit où commencer vos recherches. Grâce à l'internet, il existe d'innombrables ressources permettant de rechercher des biens en ligne. Toutefois, rien ne remplace une recherche en personne. Si vous avez de la famille ou des amis en Espagne, vous êtes dans une excellente position pour commencer à explorer des zones et à visiter des maisons potentielles.

Dans d'autres cas, il se peut qu'il n'y ait pas de lien particulier avec une région, mais simplement un désir général d'acheter une maison dans un pays chaud et ensoleillé. L'Espagne reste un choix de premier ordre pour les acheteurs internationaux. Pour les Européens, elle est proche de leur domicile et offre un climat fiable. La diversité de ses paysages et de ses modes de vie permet de répondre à une grande variété de goûts et de préférences.

La recherche est essentielle. Les livres, les ressources en ligne et les sites web consacrés à l'immobilier vous aideront à démarrer. Toutefois, il est particulièrement utile de parler avec quelqu'un qui est déjà passé par là. L'équipe de Silc Estates est toujours heureuse de fournir des conseils honnêtes et des informations détaillées sur les différentes régions. N'hésitez pas à nous contacter pour nous poser vos questions.

2. Comment choisir sa propriété

L'un des facteurs les plus importants dans votre décision sera l'emplacement. Avant de commencer à visiter des propriétés, prenez le temps de répondre aux questions suivantes :

• Quelle est la raison principale pour laquelle j'achète un bien en Espagne, et comment cela influence-t-il le meilleur emplacement ?
• Quelles sont mes priorités en termes d'emplacement et d'environnement ?
• Est-ce que je préfère être à la campagne, à la plage, près d'un terrain de golf, dans une urbanisation résidentielle ou dans une ville ?
• Est-il important pour moi de vivre dans une communauté hispanophone ou préférerais-je une zone plus internationale ou touristique ?
• Comment mon mode de vie et mes besoins pourraient-ils évoluer dans dix ans ?
• Y a-t-il des installations particulières dont j'ai besoin à proximité, telles que des centres médicaux ou des supermarchés ?
• Aurai-je une voiture ou ai-je besoin que tout soit accessible à pied ?

Une fois que vous avez une idée approximative de votre zone de prédilection, vous pouvez commencer à sélectionner des types de biens immobiliers spécifiques.

Posez-vous les questions suivantes :

• Est-ce que je cherche un appartement ou une maison individuelle ?
• Quels sont les aménagements extérieurs qui me tiennent à cœur ? Un jardin, un solarium ou une piscine ?
• De combien de chambres ai-je besoin, etc.

D'autres facteurs importants sont la taille du bien, le nombre d'étages et l'orientation. Votre décision doit tenir compte à la fois de vos objectifs à court terme et de vos projets à long terme. Par exemple, les non-résidents doivent bien réfléchir à l'entretien de leur propriété. Un grand espace extérieur ou une piscine privée nécessiteront un entretien tout au long de l'année, ce qui peut s'avérer difficile si vous ne vivez pas en Espagne à temps plein.

En revanche, si vous envisagez de devenir résident à temps plein, aujourd'hui ou à l'avenir, vous aurez peut-être besoin de plus d'espace de rangement, d'une plus grande surface habitable, voire d'un garage ou d'un parking couvert.

Pensez également à l'environnement immédiat. Aimez-vous avoir des voisins sympathiques et le bourdonnement de l'activité sociale autour de vous, ou préférez-vous le calme, la tranquillité et l'intimité ?

3. Prêts hypothécaires

Il est essentiel de calculer ce que vous pouvez vous permettre et de comprendre quel type de bien immobilier votre budget peut raisonnablement vous permettre d'acquérir dans la région que vous envisagez. Si vous envisagez de financer votre achat au moyen d'un prêt ou d'un crédit hypothécaire, il est préférable d'explorer cette option dès le début du processus. Vous aurez ainsi une idée plus précise de votre fourchette de prix et pourrez vous concentrer sur des biens qui sont financièrement à votre portée.

Veuillez noter : si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire, les banques espagnoles ne prêtent que pour des propriétés entièrement achevées. Par conséquent, si vous souhaitez acheter un bien sur plan, vous devrez soit hypothéquer un autre bien ailleurs, soit contracter un prêt hypothécaire pour couvrir le paiement final une fois le bien achevé.

Obtention d'un prêt hypothécaire en Espagne

La procédure de demande d'un prêt hypothécaire en Espagne est assez similaire à celle de la plupart des autres pays. Toutefois, les banques sont plus prudentes qu'auparavant. Elles exigent généralement un dépôt important et demandent des documents complets prouvant que vous disposez de revenus stables et que vous êtes en mesure de rembourser le prêt aujourd'hui et à l'avenir.

La durée maximale d'un prêt hypothécaire en Espagne est de 30 ans, et le prêt doit être entièrement remboursé avant que l'emprunteur n'atteigne l'âge de la retraite. La législation espagnole a renforcé la protection de l'emprunteur en exigeant que les conditions du prêt hypothécaire soient clairement expliquées à l'acheteur par un notaire plusieurs jours avant la signature. Les acheteurs doivent signer une déclaration indiquant qu'ils comprennent et acceptent toutes les conditions.

Étapes à suivre pour obtenir un prêt hypothécaire :

• Déterminez le montant que vous souhaitez emprunter. Tenez compte non seulement des mensualités, mais aussi des frais initiaux et des frais administratifs.
• Comparez les offres de différentes banques ou de courtiers en prêts hypothécaires.
• Assurez-vous de bien comprendre les termes et conditions.
• Demandez une offre de prêt hypothécaire écrite comprenant tous les détails financiers et un projet de contrat complet.

Une fois que vous avez accepté les conditions de l'hypothèque :

• Le notaire prépare l'acte hypothécaire.
• L'acte hypothécaire sera signé en même temps que le titre de propriété.
• Après la signature, le notaire enverra une copie électronique des documents au registre foncier, suivie des versions officielles sur papier.

Si, par la suite, vous décidez de rembourser votre hypothèque par anticipation, vous devez en informer le registre foncier. La banque doit envoyer un représentant pour signer l'acte de résiliation de l'hypothèque chez le notaire, qui le déposera ensuite au registre.

Outre les intérêts, les prêteurs peuvent facturer des frais administratifs, qui s'élèvent généralement à environ 2 % du montant de l'hypothèque. Assurez-vous de bien comprendre ces frais à l'avance.

Documents requis pour un prêt hypothécaire :

• Stabilité de l'emploi : preuve que vous avez un emploi stable ou des revenus à long term
• Revenus : bulletins de salaire récents ou vérification des revenus
• Antécédents financiers : preuve de tout prêt, dette ou retard de paiement antérieur, généralement par le biais d'une attestation bancaire
• Actifs : liste des autres biens ou investissements que vous possédez
• Garants : si quelqu'un cosignera ou garantira le prêt
• Garanties supplémentaires : plan de pension

Frais liés à la souscription d'un prêt hypothécaire :

• Frais d'évaluation immobilière
• Commission ou frais d'arrangement
• Frais de résiliation anticipée (le cas échéant)
• Assurances obligatoires (au minimum, l'assurance incendie, mais souvent aussi l'assurance ménage et parfois l'assurance protection des paiements)
• Produits ou services associés de la banque, tels que les cartes de crédit ou les frais de compte

Chez Silc Estates, nous travaillons avec des banques bien établies qui peuvent vous aider tout au long du processus de prêt hypothécaire en Espagne. Nous serons heureux de vous guider et de vous aider à coordonner vos démarches avec des prestataires financiers de confiance.

4. Combien coûte l'achat d'une propriété en Espagne ?

Avant de commencer votre recherche pour un bien immobilier, il est essentiel de bien comprendre le budget total dont vous aurez besoin, non seulement pour le prix d'achat de la propriété elle-même, mais aussi pour les frais juridiques, fiscaux et administratifs associés à l'achat en Espagne.

Estimation des frais d'achat

En général, nous recommandons d'ajouter environ 14 % au prix du bien pour couvrir toutes les charges supplémentaires. Voici ce que cela comprend :

• Frais de notaire: Les frais de notaire en Espagne sont réglementés par la loi et dépendent de la valeur du bien et de la complexité du titre de propriété. À titre indicatif, comptez à partir de 800 euros.
• Frais de cadastre: Le titre de propriété doit être enregistré au Registro de la Propiedad (cadastre), qui protège les droits de propriété. Les frais commencent généralement à partir de 400 euros, sur la base de la valeur déclarée de la propriété.

Frais externes

D'autres frais supplémentaires s'appliquent dans certains cas, en fonction des circonstances individuelles. Par exemple, si vous n'avez jamais eu d'intérêt fiscal en Espagne auparavant, vous aurez besoin d'un numéro NIE avant de pouvoir ouvrir un compte bancaire ou d'acheter votre propriété.

Vous aurez également besoin d'une procuration si vous ne pouvez pas être présent en personne et que vous devez désigner un conseiller en qui vous avez confiance en Espagne pour agir en votre nom.  Il s'agit généralement de votre avocat.

Impôts sur l'achat d'une propriété

Les impôts varient selon que vous achetez une nouvelle construction ou une propriété de seconde main :

Type de propriété	Impôt à payer
Nouvelle construction	IVA (TVA) 10% Droit de timbre (AJD) 1,5%* dans la Communauté Valencienne
Revente	ITP (droit de mutation) 10%* dans la Communauté Valencienne

*Ces tarifs sont applicables aujourd’hui dans la Communauté valencienne et peuvent varier dans d’autres régions.

Il faut noter que si le vendeur est un non-résident, 3 % du prix d'achat sont généralement retenus par l'avocat de l'acheteur et versés directement à l'administration fiscale espagnole à titre de retenue pour l'impôt sur les plus-values. Si aucun profit n'a été réalisé, le vendeur peut ultérieurement demander un remboursement.

Frais juridiques

Il est essentiel de faire appel à un avocat indépendant pour protéger vos intérêts et veiller à ce que l'aspect juridique de votre achat soit traité correctement. Votre avocat doit:

• Proposer un devis personnalisé et sans engagement
• Avoir de l'expérience en droit immobilier espagnol
• Parler votre langue maternelle pour une communication claire
• Ne pas avoir de conflit d'intérêts avec les autres parties impliquées

Les avocats s'occupent aussi généralement de l'enregistrement des services publics et des transferts de propriété en votre nom.

Installation des services publics

• Nouvelles constructions : Vous devrez payer des frais d'activation pour l'eau, l'électricité et éventuellement le gaz (le coût varie selon l'endroit).
• Reventes : Vous devrez payer pour transférer les contrats de services publics existants à votre nom

En outre, tenez compte des coûts d'ameublement ou de rénovation si le bien n'est pas meublé ou s'il doit être rénové.

Frais de propriété permanents (annuels)

Une fois que le bien immobilier vous appartient, plusieurs frais annuels s'appliquent :

IBI / Suma (taxe foncière locale)

Cette taxe est similaire à la taxe d'habitation et est basée sur la valeur imposable de la propriété telle que déterminée par les autorités locales.

Impôt sur le revenu des non-résidents

Même si vous ne louez pas votre maison, les non-résidents doivent payer l'impôt sur le revenu pour les résidences secondaires.

• Base d'imposition :
  • 1,1 % de la valeur imposable (si elle a été révisée au cours des 10 dernières années)
  • 2 % si elle n'a pas été révisée

• Taux d'imposition :
  • 19 % pour les résidents de l'UE, de l'Islande et de la Norvège
  • 24 % pour tous les autres

• Échéance : chaque année avant le 31 décembre au moyen du formulaire 210. Votre avocat ou votre représentant fiscal vous aidera à remplir ce formulaire.

Exemple:

Un bien immobilier a une valeur imposable de 54 000 €, en supposant qu'il ait été révisé au cours des 10 dernières années. Le bien a été acheté par un résident de l'UE le 30/09/2022. Le 31 décembre 2022, l'impôt à payer sera calculé comme suit : Base d'imposition : 54 000 € X 1,1 % X (92/365 jours) = 149,72 €.

Montant à payer : 19 % X 149,72 € = 28,45 € à payer au cours de l'année civile 2022.

Frais communautaires

Applicables si le bien fait partie d'un complexe résidentiel. Elles couvrent :

• L'entretien de la piscine et du jardin.
• L'électricité et l'eau communes.
• L'entretien de l'ascenseur, etc.

Services publics

Frais mensuels ou bimensuels standard pour :

• Eau
• Electricité
• Gaz (le cas échéant)

Une fois que vous avez calculé votre budget total et les coûts courants, et que vous êtes sûr que l'investissement correspond à votre situation financière, vous êtes prêt à passer à l'étape suivante pour devenir propriétaire de la maison de vos rêves en Espagne.

5. Changement des devises si vous n'avez pas d'euros

Transférer de l'argent d'un pays à l'autre peut s'avérer coûteux, surtout lorsque les taux de change et les frais bancaires ne sont pas en votre faveur. Si vous convertissez de grosses sommes en euros, les pertes peuvent rapidement s'accumuler.

Lorsque vous utilisez les banques traditionnelles, elles ont souvent tendance à :

• choisir la date de conversion qui les avantage le plus
• facturer jusqu'à 3 % de la valeur de la transaction en frais cachés
• ajouter des frais SWIFT d'environ 0,6 %

Une meilleure alternative consiste à faire appel à une société de change spécialisée. Ces sociétés détiennent souvent des fonds dans les deux pays, de sorte qu'au lieu de transférer l'argent au niveau international, les fonds sont réglés localement dans chaque devise. Cela permet d'éviter les frais et d'obtenir un taux de change plus favorable.

Chez Silc Estates, nous travaillons avec un partenaire de change de confiance qui offre d'excellents taux et un service fiable. N'hésitez pas à nous contacter pour obtenir plus d'informations ou une présentation personnalisée.

6. Comment visiter les propriétés

Vous pouvez nous contacter à Silc Estates en envoyant un e-mail à [email protected] pour organiser des visites de propriétés qui conviennent à votre emploi du temps.

Si vous avez déjà planifié un voyage en Espagne, nous pouvons coordonner les visites pendant votre séjour. Nous proposons également des visites virtuelles par appel vidéo. Elles vous permettent de visiter des propriétés, d'explorer les environs et de poser des questions sans quitter votre domicile.

Nous nous engageons à vous montrer autant de propriétés que vous le souhaitez, virtuellement ou en personne, jusqu'à ce que vous soyez totalement convaincu de votre choix.

Nous organisons également des visites d'inspection. Il s'agit de voyages courts et ciblés en Espagne (généralement 2 ou 3 jours) au cours desquels vous pouvez visiter les propriétés et les zones qui vous intéressent le plus. Si vous achetez une propriété par notre intermédiaire, nous vous rembourserons une partie de vos frais de voyage et d'hébergement. Veuillez nous contacter pour plus de détails et notez qu'une preuve de paiement sera exigée pour le remboursement.

7. Ce dont vous avez besoin pour pouvoir acheter une propriété en Espagne

Pour acheter une propriété en Espagne, vous aurez besoin des éléments suivants :

• Un passeport ou une carte d'identité nationale en cours de validité
• Un numéro d'identification des étrangers (NIE), qui peut être obtenu auprès du consulat ou de l'ambassade d'Espagne dans votre pays d'origine, ou par l'intermédiaire d'un avocat en Espagne
• Un compte bancaire espagnol pour transférer les fonds et gérer les dépenses courantes

En outre, les autorités espagnoles exigent une transparence totale quant à l'origine des fonds. Cela signifie que vous devrez présenter les détails du compte bancaire à partir duquel les paiements seront effectués. Cette exigence fait partie de la réglementation espagnole en matière de lutte contre le blanchiment d'argent.

Il est fortement recommandé de désigner un avocat dès le début de la procédure. Votre avocat

• vous aidera à obtenir votre numéro NIE
• ouvrira un compte bancaire espagnol en votre nom (si vous lui donnez une procuration)
• gérera votre transaction immobilière du début à la fin

Le fait de bénéficier d'une assistance juridique professionnelle garantit une expérience d'achat plus fluide, plus sûre et plus efficace.

8. L'Avocat

Il est très important que les formalités juridiques soient accomplies par un avocat compétent. Vous devez avoir votre propre représentant qui veille à vos intérêts au moment de la signature du contrat. Choisissez un avocat avec lequel vous pouvez communiquer facilement dans votre langue maternelle, mais qui est aussi un spécialiste du droit immobilier espagnol.

Son rôle consiste notamment à:

• Vérifier que l'agent immobilier est légalement autorisé à commercialiser le bien
• S'assurer que le bien est exempt de dettes, de charges et de litiges juridiques
• Examiner tous les contrats avant de signer quoi que ce soit
• Vous représenter chez le notaire
• Préparer la signature de l'acte de propriété
• Enregistrer le bien à votre nom au cadastre espagnol
• Aider au transfert des services publics et aux traductions, le cas échéant

La communication est essentielle. Si vous ne parlez pas couramment l'espagnol, assurez-vous que votre avocat fait partie d'un cabinet juridique qui offre des services dans votre langue.

9. Que faire une fois que vous avez choisi le bien de vos rêves

Une fois que vous avez trouvé la propriété que vous souhaitez acheter, l'étape suivante consiste à la réserver en signant un contrat de réservation et en versant un acompte. Cet acompte n'est généralement pas remboursable si vous changez d'avis ; soyez donc sûr de votre décision avant de signer.

Si vous achetez un bien immobilier neuf, l'étape suivante après la réservation est généralement le contrat d'achat-vente, qui est signé environ un mois plus tard et accompagné d'un deuxième versement. Chaque promoteur a son propre calendrier de paiement, et il est essentiel que:

• Vous comprenez exactement quel est le montant dû et à quel moment
• Vous vous assurez que vous serez en mesure de respecter toutes les échéances de paiement afin d'éviter les pénalités ou la perte de la réservation

Votre avocat doit maintenant commencer à procéder à une vérification complète de la propriété. Il s'agit notamment de

• Vérifier la propriété et le statut juridique
• Vérifier les licences et les garanties du promoteur (pour les nouvelles constructions)
• Examiner les termes du contrat et confirmer qu'ils protègent vos intérêts

Si tout est en ordre, votre avocat se préparera à la signature finale du titre de propriété (Escritura Pública de Compraventa) chez le notaire. C'est à ce moment-là que le solde sera payé et que la propriété sera officiellement transférée à votre nom.

10. Vérifications de la propriété

Le processus de vérification d'un bien immobilier en Espagne peut sembler similaire à celui auquel vous vous attendez dans votre pays d'origine, mais le fait que vous achetiez à l'étranger, dans un système juridique différent, fait qu'il est essentiel de demander à un avocat d'effectuer un contrôle préalable complet.

Il existe quatre domaines clés que votre avocat doit examiner :

Statut juridique de la propriété

Votre avocat doit demander et examiner la nota simple, un document émanant du registre foncier espagnol qui comprend :

• Une description de la propriété (limites, surface au sol, nombre d'étages)
• Informations sur la propriété
• Hypothèques, prêts ou dettes existants
• Détails de la communauté des propriétaires (le cas échéant)
• Taxes foncières en suspens
• Conformité de la planification et historique de la construction

En outre, votre avocat demandera des documents au Registre cadastral, qui comprennent :

• la confirmation que le nombre de mètres carrés indiqué dans le titre de propriété est correct
• le numéro de référence cadastrale
• l'examen du plan cadastral, qui indique toute construction non enregistrée

Ils compareront les registres du cadastre et le titre de propriété pour s'assurer que tout est exact et cohérent.

Votre avocat doit également vérifier que le bien possède un certificat d'habitation valide, appelé aujourd'hui Licencia de Primera Ocupación pour les nouvelles constructions, ou Licencia de Segunda Ocupación pour les maisons revendues. Ces certificats sont délivrés par la mairie et confirment que la propriété et le développement environnant sont légalement achevés et adaptés à l'habitation.

Si vous envisagez de contracter un prêt hypothécaire ou si le nouveau propriétaire doit souscrire un contrat de services publics, ce certificat sera exigé. Sans ce certificat, un bien immobilier ne peut être raccordé à l'eau ou à l'électricité.

Vérification des services publics et des impôts

Votre avocat doit confirmer que toutes les factures sont payées et à jour. Toute dette impayée sur le bien immobilier doit être réglée avant que la vente ne puisse avoir lieu. Il s'agit notamment des éléments suivants :

• L'électricité
• L'eau
• Le gaz
• L'enlèvement des ordures
• Les taxes communautaires
• Les taxes foncières locales (IBI/SUMA)
• La taxe de plus-value

Le statut juridique des améliorations apportées à la maison

Toute construction, extension ou rénovation supplémentaire apportée à la propriété doit être officiellement déclarée et enregistrée dans le registre foncier et le registre cadastral. Si ce n'est pas le cas, la propriété peut faire l'objet d'amendes ou d'ordres de démolition, ou vous pourriez ne pas être en mesure de la vendre à l'avenir sans avoir légalisé les changements.

Inspection de l'architecte

Un architecte professionnel doit inspecter le bien et l'évaluer par rapport aux normes de construction espagnoles. Ce contrôle technique permettra d'identifier tout défaut de construction, toute question structurelle ou tout problème caché avant que vous ne vous engagiez à acheter.

Bien que cette liste puisse sembler longue, le fait de sauter l'une de ces vérifications peut entraîner des complications ultérieures. Il est de loin préférable de découvrir et de résoudre les problèmes avant de finaliser votre achat.

Communauté de propriétaires

Si la propriété fait partie d'une communauté de propriétaires (comunidad de propietarios), il est important de comprendre comment elle fonctionne.

Cette communauté est responsable de l'entretien des espaces et des équipements communs, tels que

• Les piscines
• Les jardins
• Les couloirs et les cages d'escalier
• Les ascenseurs
• L'éclairage
• Les systèmes de drainage et de plomberie

Chaque propriétaire paie une partie des coûts d'entretien par le biais des frais de communauté. Les décisions relatives à l'entretien et aux améliorations sont prises lors de réunions formelles, et vous, en tant que futur propriétaire, disposerez d'un droit de vote.

Si vous envisagez de rénover votre propriété, vous devez d'abord obtenir l'approbation de la communauté des propriétaires, en plus de demander les licences nécessaires à la mairie.

La plupart des communautés engagent un Administrador de Fincas (administrateur de propriété), qui s'occupe des tâches administratives, veille au respect de la loi et soutient le président de la communauté. L'efficacité des communautés varie, il est donc utile de se renseigner sur la qualité de leur gestion.

CPE - Certificat de performance énergétique

Tous les biens immobiliers à vendre ou à louer en Espagne doivent être accompagnés d'un certificat de performance énergétique (CPE). Ce certificat attribue une note d'efficacité énergétique allant de A (la plus efficace) à G (la moins efficace).

Le CPE prend en compte la consommation d'énergie du bien, y compris le chauffage, la climatisation et la consommation d'eau.

Il incombe au vendeur (ou au promoteur, dans le cas d'un bien immobilier neuf) de fournir ce document avant la conclusion de la vente.

11. S'assurer que vos papiers sont en ordre

Votre avocat joue un rôle essentiel, non seulement en vérifiant le statut juridique du bien, mais aussi en s'assurant que vos propres documents sont complets. Les deux éléments juridiques les plus importants pour les acheteurs étrangers sont le NIE et la procuration (si vous ne pouvez pas être présent lors de l'achat).

Le NIE (Número de Identificación de Extranjeros)

Il s'agit de votre numéro d'identification d'étranger. Sans lui, vous ne pouvez pas acheter de biens immobiliers, ouvrir un compte bancaire ou payer des impôts en Espagne.

Vous devez déposer votre demande en personne auprès d'un bureau des étrangers (Oficina de Extranjeros) ou d'un commissariat de police national en Espagne. Sinon, un avocat muni d'une procuration peut l'obtenir pour vous sans que vous ayez à vous déplacer.

Dans certains cas, il est possible de demander le NIE par l'intermédiaire d'un consulat espagnol dans votre pays d'origine.

Procuration (Poder Notarial)

Si vous n'êtes pas en mesure de vous rendre en personne à des rendez-vous importants, tels que les réunions avec le notaire ou la signature de documents, vous pouvez donner une procuration à votre avocat ou à un autre représentant de confiance.

Ce document juridique permet à votre représentant d'agir en votre nom pour des transactions spécifiques, telles que :

• Demande de NIE
• Ouverture d'un compte bancaire espagnol
• Signature de contrats
• Achèvement de l'achat et signature du titre de propriété
• Gestion des déclarations fiscales

La procuration doit être signée devant un notaire, soit en Espagne, soit dans votre pays d'origine (si elle est faite à l'étranger, elle doit inclure l'apostille pour la reconnaissance légale).

C'est un moyen efficace de faire progresser votre achat sans avoir à être physiquement présent en Espagne à chaque étape.

Signature du titre de propriété (Escritura de Compraventa)

Une fois que toutes les vérifications légales ont été effectuées et que le calendrier de paiement a été respecté, la dernière étape consiste à signer le titre de propriété chez le notaire.

L'acheteur a le droit de choisir le notaire qui procédera à cette signature.

Le notaire va a:

• Vérifier l'identité de l'acheteur et du vendeur
• Confirmer la description du bien
• Déclarer les éventuelles dettes liées au bien
• S'assurer que toutes les taxes et redevances communautaires sont à jour
• Enregistrer le changement de propriété auprès des services fiscaux et du conseil municipal concernés
• Confirmer le paiement et préciser quelle partie prend en charge certains frais

Une fois que vous avez signé le titre de propriété, la vente est définitive. Ne signez jamais un document que vous ne comprenez pas parfaitement. Demandez à votre avocat de vous expliquer tout en détail avant de signer.

Après la signature, vous recevrez une copie du titre de propriété, appelée Copia Simple. Si vous achetez avec un prêt hypothécaire, le titre de propriété original et l'acte hypothécaire seront conservés par la banque jusqu'à ce que le prêt soit remboursé. Une fois le prêt remboursé, vous recevrez les deux documents.

Si vous achetez sans hypothèque, vous recevrez l'original du titre de propriété une fois que le bien aura été officiellement enregistré à votre nom au registre foncier. Veillez à noter le nom et l'adresse du notaire au cas où vous auriez besoin d'un duplicata à l'avenir.

À ce stade, vous êtes officiellement le propriétaire légal de votre nouvelle maison en Espagne.

12. Après la vente

Après la signature du titre de propriété, plusieurs étapes importantes doivent encore être franchies :

• Le bien doit être enregistré au cadastre à votre nom
• Les sociétés de services publics doivent être informées du changement de propriétaire

Votre avocat se chargera généralement de ces mises à jour administratives.

Vous devez maintenant également régler tous les paiements avec votre avocat ou votre représentant légal. Veillez à demander :

• Une facture détaillée de tous les services fournis
• Les factures originales des frais de notaire, des frais de cadastre et des taxes payées

Ces documents sont importants pour vos propres archives, pour les ventes futures ou au cas où vous devriez demander des remboursements ou soumettre des déclarations légales.

Conservez tous vos contrats, reçus, certificats et garanties en lieu sûr et de manière organisée. Ils constituent le dossier juridique et financier de votre achat immobilier en Espagne.

13. Résumé

L'achat d'une propriété en Espagne peut être une expérience très enrichissante, mais comme tout achat immobilier, il nécessite une planification minutieuse, une prise de décision éclairée et des conseils professionnels fiables. Voici les points essentiels à garder à l'esprit :

• Faites des recherches. Renseignez-vous sur les différentes régions d'Espagne et explorez les zones où vous souhaiteriez vivre. Qui y vit ? Quelles sont les commodités, les moyens de transport et le mode de vie ? Une connaissance de première main est inestimable.
• Pensez à long terme. Pensez à vos besoins actuels et à la manière dont ils pourraient évoluer à l'avenir. L'emplacement est souvent plus important que le bien lui-même. La proximité des soins de santé, des magasins, des transports publics, le climat ou l'environnement social que vous préférez joueront un rôle dans votre satisfaction à long terme.
• Fixez un budget réaliste. Outre le prix du bien, prévoyez 14 % de frais supplémentaires, notamment les taxes, les frais juridiques, les frais de notaire et les frais d'enregistrement.  Les frais liés à l'hypothèque doivent également être pris en compte, le cas échéant.
• Prévoyez les dépenses courantes. Après votre achat, vous aurez encore des responsabilités à assumer. Il s'agit notamment de l'impôt foncier (IBI/SUMA), de l'impôt sur le revenu des non-résidents, des services publics et des frais de communauté si le bien fait partie d'un ensemble de logements partagés. Veillez à ce que votre budget tienne compte de tous les coûts annuels d'entretien et de propriété.
• Engagez un avocat indépendant. C'est l'une des décisions les plus importantes que vous aurez à prendre. Il ne doit représenter que vos intérêts, n'avoir aucun conflit d'intérêts avec le vendeur ou le promoteur et, de préférence, parler couramment votre langue maternelle. Il vous guidera à chaque étape juridique et veillera à ce que votre achat soit sécurisé à 100 %.
• Restez impliqué et informé. Posez des questions et demandez des mises à jour tout au long du processus d'achat. Assurez-vous de bien comprendre chaque document avant de le signer. Si un point n'est pas clair, votre notaire doit prendre le temps de l'expliquer en détail. 
• Préparez-vous aux étapes qui suivront la vente. Une fois que le bien vous appartient, veillez à ce que toutes les déclarations de services publics et d'impôts soient mises à jour. Demandez des copies de tous les reçus, contrats et documents juridiques. Gardez tout en ordre pour pouvoir vous y référer ultérieurement.

Profitez de votre nouvelle résidence en Espagne !

Nous espérons que ce guide vous a été utile. Notre objectif est de vous donner une vue d'ensemble du processus d'achat d'une propriété en Espagne et de vous fournir les informations dont vous avez besoin pour aller de l'avant en toute confiance.

L'Espagne offre une grande variété de propriétés adaptées à tous les budgets et à tous les styles de vie. Que vous soyez à la recherche d'une retraite côtière, d'une escapade à la campagne ou d'une résidence à temps plein, il y en a pour tous les goûts.

En suivant les conseils de ce guide et en travaillant avec des professionnels expérimentés comme l'équipe de Silc Estates, vous pourrez profiter de votre propre maison au soleil, en toute sécurité.

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Ce guide a été réalisé avec le soutien d'Ábaco Advisers, un cabinet indépendant de professionnels juridiques et fiscaux spécialisés dans le droit immobilier espagnol. Depuis 1999, ils aident les clients internationaux à acheter des maisons en Espagne avec clarté et tranquillité d'esprit.

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Tous leurs services sont entièrement conformes à la législation espagnole, ce qui garantit la protection de vos droits tout au long du processus. La communication dans votre langue maternelle est une priorité.

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